Emprender una reforma o rehabilitación en su hogar o negocio es una decisión importante que implica una inversión considerable y, a menudo, grandes expectativas. Sin embargo, para que este proceso se desarrolle sin contratiempos y sus derechos queden protegidos, es fundamental contar con un contrato de reforma sólido y bien estructurado.
Este documento no es un mero formalismo, sino la piedra angular que define las obligaciones y responsabilidades de todas las partes involucradas, garantizando la calidad del trabajo y el cumplimiento de los plazos.
En España, el marco legal que rige estos contratos es amplio y complejo, abarcando desde el Código Civil hasta la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE 38/1999). Comprender las cláusulas esenciales de un contrato de reforma y las garantías legales asociadas es crucial para evitar litigios y asegurar que la obra se realice conforme a lo pactado y la normativa vigente.
Índice de contenidos
Elementos clave de un contrato de reforma
Un contrato de reforma bien redactado debe incluir una serie de elementos fundamentales que doten de seguridad jurídica a la relación entre el propietario y el contratista.
Identificación de las partes
Es la base de cualquier contrato. Debe figurar la identificación completa y fehaciente de todas las partes involucradas:
- Contratante (propietario): Nombre completo, DNI/NIE, domicilio.
- Contratista (empresa o profesional): Razón social, CIF, domicilio social, datos de registro si aplica. Si es un autónomo, su nombre completo y DNI.
La correcta identificación es crucial para cualquier eventualidad legal.
Objeto del contrato: Descripción detallada de la obra
Esta es, sin duda, una de las secciones más críticas. El contrato debe contener una descripción exhaustiva de los trabajos a realizar, evitando ambigüedades. Esto incluye:
- Alcance de la obra: Especificar qué partes del inmueble serán reformadas (cocina, baños, fachada, etc.).
- Materiales: Detallar la calidad, tipo y marcas de los materiales a utilizar (ej. «azulejos porcelánicos de primera calidad, modelo X de la marca Y»). Esta descripción es obligatoria según el Art. 8.1 de la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE), que exige especificar «las características técnicas de los materiales y soluciones constructivas». La falta de coincidencia con lo pactado puede dar lugar a reclamaciones.
- Acabados: Definir con precisión los acabados (tipo de pintura, color, instalación de luminarias, etc.).
- Planos y licencias: Mencionar si se adjuntan planos técnicos y si la tramitación de las licencias y permisos urbanísticos corre a cargo del contratista o del propietario.
Cualquier aspecto no detallado en esta sección puede ser objeto de disputa futura. La jurisprudencia es clara al exigir una especificación mínima para que el objeto del contrato sea «cierto».
Presupuesto y métodos de pago
El apartado económico debe ser transparente y desglosado. El Art. 1.594 del Código Civil exige que el precio sea «cierto y determinado». Esto implica que el presupuesto debe:
- Detallar cada partida: Desglosar los costes de materiales, mano de obra, licencias, y cualquier otro gasto asociado. Esto evita nulidades por indeterminación del precio, como ha señalado la STS 45/2018.
- Importe total: Indicar el precio final de la reforma (IVA incluido).
- Forma y plazos de pago: Establecer claramente cómo se realizarán los pagos (adelantos, pagos por hitos, pago final, retenciones, etc.). Es común establecer pagos vinculados al avance de la obra (certificaciones de obra).
- Revisión de precios: Prever mecanismos para la revisión de precios en caso de imprevistos o modificaciones sustanciales, si bien lo ideal es que el presupuesto sea cerrado.
Plazos de ejecución y entrega
La fijación de plazos es vital para la planificación y para poder exigir responsabilidades en caso de retrasos. El contrato debe especificar:
- Fecha de inicio de la obra.
- Fecha estimada de finalización.
- Plazos parciales: Si la obra es compleja, pueden establecerse hitos intermedios.
- Penalizaciones por retraso: Es altamente recomendable incluir cláusulas penales por cada día de retraso injustificado, siempre que no sea por causas de fuerza mayor o ajenas a la voluntad del contratista. Estas cláusulas deben ser razonables y proporcionadas. El Art. 1.128 del Código Civil permite exigir indemnización por daños y perjuicios en caso de incumplimiento de plazos, siempre que el retraso no sea fuerza mayor.
Garantías legales en obras de reforma y rehabilitación (LOE)
La Ley de Ordenación de la Edificación (LOE 38/1999) es fundamental para determinar las responsabilidades y garantías en obras de nueva construcción y también, en cierta medida, en obras de rehabilitación y reforma que afecten a elementos estructurales o que modifiquen sustancialmente la configuración del edificio.
Responsabilidades de los agentes de la edificación
El Art. 17 LOE establece los plazos de responsabilidad para los agentes que intervienen en el proceso de edificación por los vicios o defectos constructivos que afecten a la obra:
- Diez años: Para defectos que afecten a la estabilidad o seguridad del edificio (vicios estructurales).
- Tres años: Para defectos que afecten a la habitabilidad (ej. humedades, aislamiento deficiente, etc.).
- Un año: Para defectos de acabado o terminación.
Es importante destacar que estos plazos se refieren al periodo durante el cual pueden manifestarse los defectos, y una vez detectados, se dispone de dos años para interponer la correspondiente reclamación1 judicial, según el Art. 18 LOE.
Seguros obligatorios
Aunque no siempre es obligatorio para reformas2 menores, para aquellas obras que caen bajo el ámbito de la LOE (ej. rehabilitación integral, reformas con cambios estructurales), es posible que se exija la contratación de:
- Seguro de responsabilidad civil decenal: Cubre los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que tengan su origen o afecten a la cimentación, soportes, vigas, forjados, muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y estabilidad del edificio, dentro de los diez años siguientes a la fecha de recepción de la obra (Art. 19 LOE). Este seguro es obligatorio para el promotor en obras de nueva construcción y en aquellas rehabilitaciones que impliquen una alteración sustancial del edificio.
- Seguro de responsabilidad civil profesional: Protege a los profesionales (arquitectos, aparejadores) por los daños derivados de sus actuaciones.
Incumplimientos y posibles reclamaciones
A pesar de tener un contrato bien definido, pueden surgir problemas durante la ejecución de la reforma.
Defectos constructivos y vicios ocultos
Si una vez finalizada la obra se detectan defectos o vicios ocultos (aquellos que no eran evidentes en el momento de la entrega):
- Notificación: Es crucial notificar al contratista por escrito (burofax, email con acuse de recibo) tan pronto como se detecten los defectos, adjuntando fotografías o informes.
- Subsanación: El contratista tiene la obligación de subsanar los defectos.
- Acciones legales: Si el contratista se niega a subsanar o no lo hace correctamente, se pueden iniciar acciones legales. El Art. 1.591 del Código Civil establece que el contratista responde por los defectos ocultos o incumplimiento de lo acordado. La jurisprudencia, como la STS 123/2020, es reiterada en la responsabilidad del contratista por la falta de diligencia o la mala ejecución.
Retrasos en la ejecución
Los retrasos son una de las principales fuentes de conflicto.
- Causas de fuerza mayor: Los retrasos justificados por causas de fuerza mayor (ej. catástrofes naturales, huelgas generales, problemas de suministro globales imprevistos) no suelen generar responsabilidad.
- Retrasos imputables al contratista: Si el retraso es imputable al contratista, el propietario puede:
- Exigir el cumplimiento del plazo: Conminar al contratista a acelerar la obra.
- Aplicar penalizaciones: Si se incluyeron cláusulas penales en el contrato.
- Reclamar daños y perjuicios: Si el retraso ha generado un perjuicio económico demostrable (ej. alquiler de vivienda alternativa, pérdida de ingresos), el Art. 1.101 del Código Civil permite reclamar la indemnización por los daños y perjuicios derivados del incumplimiento.
- Resolución del contrato: En casos de retraso grave y reiterado que frustre el fin del contrato, se puede solicitar la resolución del mismo, según el Art. 1.124 del Código Civil.
Preguntas Frecuentes (FAQ)
¿Qué pasa si la empresa no cumple los plazos?
Si la empresa no cumple los plazos estipulados en el contrato, y el retraso no se debe a causas de fuerza mayor o a modificaciones acordadas, usted puede exigir el cumplimiento del contrato y, si se incluyeron, aplicar las penalizaciones por retraso pactadas. Además, el Art. 1.128 del Código Civil permite exigir una indemnización por los daños y perjuicios que le haya ocasionado dicho retraso (por ejemplo, si tuvo que incurrir en gastos de alquiler adicionales o perdió ingresos por el retraso en la apertura de un negocio), siempre y cuando el retraso no sea por fuerza mayor.
¿Puedo reclamar si los materiales no coinciden con lo pactado?
Sí, absolutamente. La descripción detallada de los materiales en el contrato es una obligación. Si los materiales utilizados no coinciden con lo pactado en términos de calidad, tipo o marca, se considera un incumplimiento contractual. Según el Art. 1.591 del Código Civil, el contratista responde por los defectos ocultos o incumplimiento de lo acordado. Usted puede exigir que se sustituyan los materiales por los especificados, o bien solicitar una reducción del precio y, en su caso, una indemnización por los daños y perjuicios causados.
¿Qué plazo tengo para reclamar por defectos en la reforma?
Los plazos de reclamación por defectos en obras de reforma y rehabilitación varían según la naturaleza del defecto:
- Defectos de acabado: El plazo de garantía es de un año desde la recepción de la obra.
- Defectos de habitabilidad: El plazo de garantía es de tres años desde la recepción de la obra.
- Defectos estructurales: El plazo de garantía es de diez años desde la recepción de la obra.
Estos plazos, establecidos en el Art. 17 de la LOE, son para la manifestación de los defectos. Una vez que el defecto se manifiesta, el plazo para interponer la acción judicial correspondiente es de dos años, según el Art. 18 LOE.
¿Es obligatorio firmar un contrato para una pequeña reforma?
Aunque para pequeñas reformas no existe una obligatoriedad legal expresa de firmar un contrato por escrito como en obras mayores, es altamente recomendable hacerlo. Un contrato, incluso para reformas menores, brinda seguridad jurídica a ambas partes, establece las expectativas claras, define el alcance del trabajo, el presupuesto y los plazos.
Esto ayuda a prevenir malentendidos y facilita la resolución de cualquier disputa que pueda surgir, protegiendo tanto al propietario como al contratista.
¿Qué debo hacer si la empresa de reforma abandona la obra?
Si la empresa abandona la obra sin justificación, se considera un incumplimiento grave del contrato. Debe notificar formalmente el abandono a la empresa por un medio fehaciente (burofax). Posteriormente, puede optar por una de las siguientes vías, según el Art. 1.124 del Código Civil:
- Exigir el cumplimiento forzoso: Demandar para que la empresa termine la obra.
- Solicitar la resolución del contrato: Dar por terminado el contrato y reclamar la devolución de las cantidades entregadas (si aplica) y una indemnización por los daños y perjuicios sufridos, que pueden incluir el coste de contratar a otra empresa para terminar la obra.
En ambos casos, es fundamental contar con asesoramiento legal.
Proteja su inversión: Asesoramiento legal especializado
Un contrato de reforma es una herramienta fundamental para proteger su inversión y evitar futuros problemas. Sin embargo, su complejidad y la normativa aplicable hacen que sea crucial contar con un adecuado asesoramiento.
¿Necesita revisar su contrato de reforma LOE o tiene un conflicto con el contratista? ¿Le preocupa la validez de las garantías legales obras o cómo reclamar reforma defectuosa? En Abogados Dagesa le asesoramos para proteger sus derechos. Contáctenos para una consulta personalizada y asegure que su proyecto se desarrolle bajo el amparo de la ley.