El contrato de arras es una herramienta fundamental en las transacciones inmobiliarias en España, ya que garantiza el compromiso de comprador y vendedor. Sin embargo, cuando una de las partes incumple, surge la necesidad de demostrar dicho incumplimiento ante un juzgado.
En este artículo, analizaremos qué pruebas son válidas según la legislación española, cómo proceder si no existe un contrato formalizado y los plazos legales para presentar una reclamación. Todo ello basado en los artículos 1454, 1124 y 1215 del Código Civil, que regulan los efectos jurídicos de las arras y las consecuencias de su incumplimiento.
Disposiciones legales:
Artículo 1454: Este artículo trata sobre las arras o señal en los contratos de compraventa. Establece que si se hubieran dado arras, el comprador puede perderlas en caso de desistir del contrato, y el vendedor, si lo incumple, debe devolverlas duplicadas.
Artículo 1124: Este artículo regula la posibilidad de resolver las obligaciones recíprocas cuando una de las partes no cumple con lo pactado, siempre que no se haya acordado lo contrario. Da derecho al cumplimiento o a la resolución del contrato, además de poder reclamar indemnización por daños y perjuicios.
Artículo 1215: Este artículo define cuándo las obligaciones se extinguen por la pérdida de la cosa debida, siempre que esta ocurra sin culpa del deudor y antes de estar en mora. Es decir, regula las condiciones en que desaparece la obligación debido a la imposibilidad de cumplirla.
Índice de contenidos
¿Qué se considera incumplimiento de un contrato de arras?
El incumplimiento puede darse por parte del comprador (si desiste sin justificación) o del vendedor (si retira la propiedad del mercado o incumple las condiciones pactadas).
Según el artículo 1454 del Código Civil, las arras tienen un doble efecto:
- Confirmatorio: Si se incumple, la parte perjudicada puede exigir el cumplimiento forzoso o la resolución del contrato con indemnización.
- Penitencial: Si hay desistimiento, quien incumple pierde las arras (comprador) o debe devolver el doble (vendedor).
Pruebas válidas para demostrar el incumplimiento
Para reclamar judicialmente, es fundamental contar con pruebas sólidas. Estas pueden ser:
Documentos escritos (Art. 317-326 LEC)
- Contrato de arras firmado: El documento más importante.
- Comunicaciones (emails, WhatsApp, cartas): Sirven para acreditar acuerdos o incumplimientos.
- Comprobantes de pago: Transferencias bancarias o recibos que demuestren la entrega de las arras.
Ejemplo práctico: Si el vendedor no formaliza la venta, los mensajes donde confirma el acuerdo pueden usarse como prueba.
Pruebas testificales (Art. 360 LEC)
- Declaraciones de testigos: Vecinos, agentes inmobiliarios o notarios que presenciaron el acuerdo.
- Informes periciales: Si hay dudas sobre la autenticidad de firmas o documentos.
Grabaciones y pruebas digitales
- Grabaciones de llamadas o reuniones: En España, es legal grabar conversaciones propias sin aviso previo (STS 207/2022).
- Capturas de pantalla de WhatsApp: Deben incluir fecha, remitente y contexto claro.
Importante: Las pruebas obtenidas ilegalmente (ej., hackeando un móvil) son inadmisibles.
¿Qué hacer si no hay contrato escrito?
Aunque lo ideal es firmar un contrato, en su ausencia se puede demostrar el acuerdo mediante:
- Pruebas de pago (transferencia con concepto «arras»).
- Testigos que confirmen la intención de compraventa.
- Correspondencia donde se hable del acuerdo.
Jurisprudencia clave: La STS 241/2018 admitió un contrato verbal de arras porque había pruebas de transferencia y mensajes.
Plazos para reclamar el incumplimiento
Según el artículo 1964 del Código Civil, las acciones derivadas de un contrato de arras prescriben a los 5 años. Sin embargo:
- Plazo para reclamar el cumplimiento: 5 años desde el incumplimiento.
- Plazo para exigir la devolución de arras: 5 años desde la negativa a devolverlas.
Consejo clave: Si el contrato establece un plazo de formalización (ej., 3 meses), el plazo de reclamación empieza al vencerse ese plazo.
Procedimiento legal para reclamar
El procedimiento para realizar un reclamo es el siguiente:
Reclamación extrajudicial
- Intento de acuerdo amistoso (carta formal exigiendo cumplimiento).
- Mediación (opcional, pero puede agilizar la solución).
Demanda judicial
Si no hay acuerdo, se interpone demanda en el Juzgado de Primera Instancia (Art. 249 LEC).
- Pruebas presentadas: Contrato, mensajes, testigos.
- Posibles resoluciones:
- Cumplimiento forzoso (si el juez obliga a vender).
- Indemnización + resolución del contrato.
Demostrar el incumplimiento de un contrato de arras requiere pruebas sólidas, como documentos, mensajes o testigos. Si no hay contrato escrito, aún hay opciones legales, pero con más dificultad. Actuar rápido es clave, ya que el plazo de prescripción es de 5 años.
Si enfrenta un incumplimiento, consulte con un abogado especializado para evaluar su caso y presentar una reclamación efectiva.
Entiendo lo complejo que puede ser este proceso. Por eso, si necesitas ayuda legal con un contrato de arras, te recomiendo que te pongas en contacto con nosotros en Abogados Dagesa para una asesoría personalizada. ¡Estoy aquí para ayudarte!
Preguntas frecuentes (FAQ)
Estas son las preguntas frecuentes en relación a este tema:
1. ¿Son válidos los mensajes de WhatsApp como prueba?
Sí, siempre que sean claros y se conserve el hilo de conversación.
2. ¿Qué pasa si no hay contrato firmado?
Se puede probar con transferencias, testigos o mensajes, pero es más difícil.
3. ¿Cuánto tiempo tengo para presentar pruebas?
5 años desde el incumplimiento (Art. 1964 CC).
4. ¿Puedo grabar conversaciones con la otra parte?
Sí, si participas en la conversación (no vale grabar a escondidas).
5. ¿Es necesario notario para el contrato de arras?
No es obligatorio, pero da mayor seguridad jurídica.