Cómo reclamar por retrasos en la entrega de una obra

Conozca los pasos legales para reclamar retrasos en obras: desde notificaciones formales hasta demandas judiciales, plazos clave y cálculo de indemnizaciones según el Código Civil.

1. Tipos de retrasos y su clasificación legal

Cuando se contrata la ejecución de una obra, la fecha de entrega acordada es un elemento fundamental del contrato. Sin embargo, en ocasiones, el retraso en la entrega de una obra puede generar perjuicios significativos. Para poder reclamar de forma efectiva, es crucial entender la distinción entre los tipos de retrasos según la legislación española.

1.1. Retrasos justificados vs. injustificados

La obligación de entregar la obra en el plazo estipulado puede verse afectada por circunstancias ajenas a la voluntad del contratista. El Código Civil distingue entre aquellos retrasos que eximen de responsabilidad y aquellos que no.

• Retrasos Justificados (Art. 1105 CC): Estos retrasos se deben a sucesos imprevistos o inevitables, conocidos legalmente como fuerza mayor. El artículo 1105 del Código Civil establece que nadie responderá de aquellos sucesos que no hubieran podido preverse o que, previstos, fueran inevitables.¹ Ejemplos comunes en el sector de la construcción incluyen:

  • Fuerza mayor (climatología extrema que impide trabajar de forma segura).
  • Retrasos por permisos administrativos (dilaciones inevitables en la obtención de licencias esenciales).
  • Modificaciones sustanciales solicitadas por el cliente que alteran el cronograma original.

• Retrasos Injustificados (Art. 1101 CC): Estos retrasos son imputables a la negligencia, dolo o incumplimiento de las obligaciones por parte del contratista. El artículo 1101 del Código Civil establece la obligación de indemnizar los daños y perjuicios causados por el incumplimiento de las obligaciones. Ejemplos típicos son:

  • Mala planificación de la obra y gestión ineficiente de los recursos.
  • Falta de personal o materiales sin causa justificada.
  • Incumplimiento de los plazos sin una razón válida o comunicada previamente.

1.2. Umbrales de gravedad

La gravedad del retraso en la entrega de una obra puede tener diferentes consecuencias legales, especialmente en lo referente al derecho del cliente a exigir penalizaciones o incluso la resolución del contrato.

Retraso	Consecuencia Legal
<10% del plazo total	Generalmente da lugar a la aplicación de las penalizaciones diarias pactadas en el contrato, si existen.
>20% del plazo total	Puede considerarse un incumplimiento sustancial que otorga al cliente el derecho a solicitar la resolución del contrato (Art. 1124 CC), además de la indemnización por daños y perjuicios.

Es importante tener en cuenta que estos umbrales son orientativos y la apreciación de la gravedad del retraso dependerá de las circunstancias específicas de cada caso y de lo que se haya pactado en el contrato.

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2. Procedimiento de reclamación paso a paso

Para reclamar por retrasos en la entrega de una obra de manera efectiva, es fundamental seguir un procedimiento ordenado y documentado.

2.1. Fase extrajudicial (imprescindible)

Antes de iniciar acciones judiciales, es prácticamente imprescindible agotar la vía de la reclamación extrajudicial.

1. Notificación fehaciente: El primer paso es enviar al contratista una notificación formal y fehaciente comunicando el retraso en la entrega de la obra y exigiendo su cumplimiento en un plazo razonable. El medio más recomendable es el burofax con acuse de recibo y certificación de texto, ya que proporciona una prueba legal irrefutable del contenido y la recepción de la comunicación.
2. Plazo de subsanación: En la notificación, se debe otorgar al contratista un plazo de subsanación para que justifique el retraso o tome las medidas necesarias para acelerar la finalización de la obra. Un plazo mínimo de 15 días hábiles suele ser adecuado, aunque puede variar según la magnitud del retraso y la complejidad de la obra.
3. Acta de desacuerdo: Si tras la notificación y el plazo otorgado el retraso persiste o las explicaciones del contratista no son satisfactorias, es aconsejable levantar un acta de desacuerdo firmada por ambas partes (si es posible). En esta acta se dejará constancia de la fecha de entrega pactada, la fecha real prevista (si la hay), los motivos del desacuerdo y las posiciones de cada parte.

Documentación clave para esta fase:

• Planing original de la obra con las fechas de inicio y fin acordadas, así como las posibles modificaciones aprobadas.
• Planing real de la obra (si existe) que muestre el avance y las desviaciones del cronograma inicial.
• Fotografías fechadas del estado de la obra en diferentes momentos para evidenciar el retraso.
• Comunicaciones (emails, cartas) intercambiadas con el contratista en relación con los plazos y los motivos del retraso.

2.2. Acciones judiciales

Si la fase extrajudicial no da resultados, se puede recurrir a las acciones judiciales para reclamar por retrasos en la entrega de una obra.

• Demanda de cumplimiento (Art. 1124 CC): Se puede interponer una demanda ante el juzgado competente exigiendo al contratista el cumplimiento forzoso de su obligación de entregar la obra finalizada.
• Resolución contractual (Art. 1124 CC): Si el retraso es considerado un incumplimiento grave, se puede solicitar judicialmente la resolución del contrato, con la consiguiente extinción de las obligaciones de ambas partes y la posible devolución de las cantidades ya abonadas.
• Indemnización por daños y perjuicios (Art. 1107 CC): En cualquiera de los dos casos anteriores, se puede reclamar una indemnización por los daños y perjuicios sufridos como consecuencia del retraso en la entrega de la obra. El artículo 1107 del Código Civil distingue entre los daños previstos o previsibles al tiempo de constituirse la obligación y los daños que no lo fueron, limitando la responsabilidad del deudor de buena fe a los primeros.

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3. Cálculo de indemnizaciones

La reclamación por retrasos en la entrega de una obra puede incluir una compensación económica por los perjuicios sufridos. El cálculo de esta indemnización puede basarse en diferentes métodos y conceptos.

3.1. Métodos de valoración

En muchos contratos de obra se incluyen cláusulas penales que establecen una penalización económica por cada día de retraso en la entrega. Una fórmula básica para calcular esta penalización podría ser:

penalización = (precio_contrato × porcentaje_pactado) × días_retraso

precio_contrato = 50.000€ porcentaje_pactado = 0.2% (o 0.002) por día de retraso días_retraso = 30 días penalización = (50000 × 0.002) × 30 = 100 × 30 = 3.000€

Es fundamental revisar el contrato para determinar si existe una cláusula penal y cuál es el porcentaje o la cantidad fijada por día de retraso.

3.2. Conceptos indemnizables

Además de las posibles penalizaciones contractuales, se pueden reclamar otros conceptos de daños y perjuicios:

Daño emergente:

Son los gastos directos y demostrables ocasionados por el retraso en la entrega de la obra:

• Alquiler de una vivienda alternativa si la obra era para vivienda habitual y el retraso obliga a buscar alojamiento temporal.
• Gastos de almacenamiento de muebles si la imposibilidad de acceder a la vivienda obliga a guardarlos.
• Costes adicionales de financiación directamente imputables al retraso.

Lucro cesante:

Son las ganancias dejadas de percibir como consecuencia del retraso en la entrega de la obra:

• Pérdida de ingresos por alquiler si la obra estaba destinada a ser arrendada y el retraso impide obtener esas rentas.
• Coste financiero del retraso si se ha tenido que incurrir en préstamos o créditos adicionales debido a la demora.

Es importante poder demostrar y cuantificar estos conceptos para que sean tenidos en cuenta en una posible reclamación judicial.

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4. Preguntas frecuentes (FAQ)

1. ¿Desde qué momento exacto se empieza a computar el retraso en la entrega de la obra?

El retraso en la entrega de una obra se computa desde la fecha de entrega pactada en el contrato (Art. 1126 CC). Cualquier día posterior a esa fecha se considera un día de retraso, salvo que exista una causa justificada y debidamente comunicada.

2. Si el contratista se retrasa en la entrega, ¿puedo paralizar los pagos pendientes?

Sí, el artículo 1591 del Código Civil (aunque enfocado en vicios) y los principios generales de los contratos sinalagmáticos permiten al comitente suspender los pagos pendientes de forma proporcional al incumplimiento del contratista, especialmente ante un retraso significativo. Una práctica común es retener hasta un 10% del precio total como garantía.

3. ¿Qué tipo de pruebas necesito reunir para reclamar por retrasos en la entrega de una obra?

• Contrato de obra donde se especifiquen claramente los plazos de inicio y fin de la obra.
• Partes de obra firmados que puedan evidenciar el avance real de la construcción y las desviaciones del cronograma.
• Comunicaciones (emails, cartas, burofax) intercambiadas con el contratista en relación con los plazos y los motivos del retraso.
• Informes periciales (si son necesarios) que evalúen el estado de la obra y las causas del retraso.

4. ¿Cuánto tiempo puede tardar un juicio por reclamación de retrasos en la entrega de una obra?

La duración de un procedimiento judicial puede variar considerablemente según la carga de trabajo del juzgado y la complejidad del caso. En primera instancia, un juicio por reclamación de retrasos en la entrega de una obra puede durar entre 12 y 18 meses, e incluso más si se interponen recursos.

5. ¿Existe un plazo límite para reclamar por los retrasos en la entrega de una obra?

Sí, las acciones para reclamar el cumplimiento de obligaciones contractuales, incluyendo la indemnización por retrasos en la entrega de una obra, prescriben a los 5 años desde el momento en que pudo exigirse el cumplimiento (Art. 1964 CC). Es crucial actuar dentro de este plazo para no perder el derecho a reclamar.

5. Estrategias preventivas

Para minimizar el riesgo de sufrir retrasos en la entrega de una obra y facilitar una posible reclamación, es aconsejable adoptar las siguientes estrategias preventivas:

Incluya cláusulas específicas en el contrato:

• Establezca penalizaciones económicas claras y razonables por cada día de retraso en la entrega (se recomienda un porcentaje diario del 0.1% al 0.3% del precio total del contrato).
• Defina un protocolo de comunicación formal para notificar cualquier posible retraso y sus causas, así como los plazos de subsanación.

Exija informes semanales de progreso de la obra:

• Estos informes permiten monitorizar el avance real de la construcción y detectar posibles desviaciones del cronograma con antelación.

Documente exhaustivamente todo el proceso con:

• Fotografías fechadas del estado de la obra en diferentes etapas.
• Emails de seguimiento de las comunicaciones con el contratista.
• Actas de reunión donde se traten los temas relevantes, incluyendo los plazos.

¿Está sufriendo retrasos en la entrega de su obra? No espere más. En Abogados Dagesa contamos con abogados expertos en derecho de la construcción pueden analizar su caso y ayudarle a reclamar eficazmente sus derechos. ¡Consúltenos sin compromiso!