Daños y perjuicios por filtraciones de agua

Las filtraciones de agua en viviendas y edificios son un problema recurrente que puede causar daños significativos tanto en la estructura como en el interior de las propiedades. 

En el ámbito jurídico español, la reclamación por daños y perjuicios derivados de estas filtraciones es un tema complejo que involucra diversas normativas y jurisprudencia. 

Este artículo tiene como objetivo proporcionar una guía detallada sobre cómo abordar legalmente estos casos, destacando los puntos más importantes y citando las leyes pertinentes.

Causas comunes de las filtraciones de agua

Las filtraciones de agua pueden tener múltiples orígenes, entre los que se incluyen:

• Deficiencias en la impermeabilización de cubiertas y terrazas.
• Grietas en paredes y techos.
• Fugas en tuberías y sistemas de drenaje.
• Problemas estructurales en el edificio.

Estas causas pueden derivar en daños estéticos, estructurales y de salud, afectando la calidad de vida de quienes habitan el inmueble.

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Marco legal en España

En España, la responsabilidad por daños y perjuicios causados por filtraciones de agua se rige principalmente por el Código Civil y la Ley de Propiedad Horizontal.

Código Civil

El artículo 1902 del Código Civil establece que “el que por acción u omisión causa daño a otro, interviniendo culpa o negligencia, está obligado a reparar el daño causado”. Este artículo es fundamental para reclamar daños y perjuicios por filtraciones de agua, ya que permite identificar al responsable y exigir la reparación correspondiente.

Ley de Propiedad Horizontal

La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) regula las relaciones entre los propietarios de un edificio en régimen de comunidad. 

Según el artículo 10 de la LPH, la comunidad de propietarios es responsable de las reparaciones necesarias para el adecuado mantenimiento del inmueble, incluyendo la impermeabilización de cubiertas y terrazas.

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Imputación de Responsabilidades

La determinación de la responsabilidad por los daños causados por una filtración de agua dependerá de las circunstancias concretas del caso y de la normativa aplicable. En general, podrán ser considerados responsables:

El propietario: En el caso de viviendas, el propietario será responsable de los daños originados en elementos estructurales o instalaciones de su titularidad.

El arrendatario: El arrendatario responderá por los daños causados por un uso negligente de la vivienda o por la instalación de aparatos que provoquen fugas.

La comunidad de propietarios: En régimen de propiedad horizontal, la comunidad será responsable de los daños originados en elementos comunes, como cubiertas o bajantes.

El constructor: En caso de vicios ocultos de la construcción, la responsabilidad recaerá sobre la empresa constructora.

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Consecuencias Jurídicas y Acciones Legales

Las filtraciones de agua pueden generar una amplia gama de daños y perjuicios, tanto materiales como morales, tales como:

Deterioro de bienes: Destrucción o deterioro de elementos constructivos, mobiliario y enseres.

Problemas de salud: Aparición de humedades, moho y hongos, con las consiguientes afecciones respiratorias y alérgicas.

Disminución del valor del inmueble: Las filtraciones pueden depreciar el valor de mercado de una propiedad.

¿Que puede hacer el perjudicado por los daños causados por las filtraciones?

Ante esta situación, el afectado puede ejercitar las siguientes acciones legales:

Reclamación extrajudicial: Se inicia con una comunicación al presunto responsable, solicitando la reparación de los daños y la indemnización por los perjuicios causados.

Demanda judicial: En caso de no obtener una respuesta satisfactoria, se podrá interponer una demanda ante los juzgados, aportando las pruebas necesarias para acreditar los hechos y la responsabilidad del demandado.

Procedimiento para Reclamar Daños y Perjuicios

1. Identificación del Responsable: Es crucial determinar si la filtración proviene de un elemento común o de una propiedad privada. Si la causa es un elemento común, la comunidad de propietarios es responsable. Si proviene de una propiedad privada, el propietario o inquilino de dicha propiedad debe asumir la responsabilidad.
2. Informe Pericial: Contratar a un perito para que evalúe los daños y determine la causa de la filtración es esencial. Este informe servirá como prueba en caso de una reclamación judicial.
3. Reclamación Extrajudicial: Antes de acudir a los tribunales, se recomienda enviar una reclamación extrajudicial al responsable, detallando los daños y solicitando su reparación. Esta reclamación debe hacerse por medio fehaciente, como burofax o carta certificada.
4. Acción Judicial: Si la reclamación extrajudicial no resulta efectiva, se puede interponer una demanda judicial. En este caso, es fundamental contar con el asesoramiento de un abogado especializado en derecho civil.

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Escenarios Hipotéticos

1. Filtración desde una Propiedad Privada: Un propietario descubre manchas de humedad en su techo, causadas por una fuga en la tubería del vecino de arriba. Tras un informe pericial, se confirma la responsabilidad del vecino. El propietario envía una reclamación extrajudicial, y el vecino acepta reparar los daños y cubrir los gastos.
2. Filtración desde un elemento común: Un inquilino nota que su pared presenta manchas de humedad debido a una grieta en la fachada del edificio. La comunidad de propietarios es responsable de la reparación. Tras una reclamación extrajudicial, la comunidad contrata a una empresa para solucionar el problema y repara los daños en la vivienda del inquilino.

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Reclamar daños y perjuicios por filtraciones de agua puede ser un proceso complejo, pero con el conocimiento adecuado y el asesoramiento legal pertinente, es posible obtener una reparación justa. 

En Abogados Dagesa, estamos comprometidos a ofrecerte la mejor asesoría para proteger tus derechos y asegurar la integridad de tu propiedad. Contáctanos hoy mismo para una consulta personalizada.

Preguntas Frecuentes (FAQ)

1. ¿Qué debo hacer si descubro una filtración de agua en mi vivienda?

• Lo primero es identificar la causa y el origen de la filtración. Luego, contactar a un perito para que evalúe los daños y determine la responsabilidad.

2. ¿Quién es responsable de las filtraciones de agua en un edificio?

• Depende del origen de la filtración. Si proviene de un elemento común, la comunidad de propietarios es responsable. Si proviene de una propiedad privada, el propietario o inquilino de dicha propiedad debe asumir la responsabilidad.

3. ¿Cómo puedo reclamar los daños causados por una filtración de agua?

• Se recomienda iniciar con una reclamación extrajudicial al responsable. Si no se obtiene una respuesta favorable, se puede interponer una demanda judicial.

4. ¿Qué leyes regulan las reclamaciones por filtraciones de agua en España?

• Principalmente el Código Civil y la Ley de Propiedad Horizontal.

5. ¿Es necesario contratar a un abogado para reclamar daños por filtraciones de agua?

• Aunque no es obligatorio, contar con el asesoramiento de un abogado especializado puede facilitar el proceso y aumentar las posibilidades de éxito.