Las derramas son uno de los aspectos más importantes en la gestión de una comunidad de propietarios. Se trata de gastos extraordinarios que no están cubiertos por los presupuestos ordinarios y que son necesarios para el mantenimiento, conservación o mejora de los elementos comunes del edificio. Sin embargo, su aplicación y reparto pueden generar dudas y conflictos entre los vecinos.
En este artículo, analizaremos qué son las derramas, quién debe pagarlas y cómo se reparten, basándonos en la Ley de Propiedad Horizontal (LPH).
Índice de contenidos
¿Qué son las derramas?
Las derramas son gastos extraordinarios que se realizan para cubrir necesidades imprevistas o no recurrentes en la comunidad de propietarios. Estos gastos pueden incluir reparaciones urgentes, mejoras en las instalaciones comunes o la realización de obras necesarias para mantener el edificio en buen estado.
A diferencia de los gastos ordinarios, que se cubren con las cuotas mensuales de los propietarios, las derramas suelen ser puntuales y requieren una aprobación específica por parte de la junta de propietarios.
El artículo 9 de la LPH establece que los propietarios están obligados a contribuir a los gastos generales de la comunidad, incluyendo las derramas, en proporción a su cuota de participación.
¿Quién debe pagar las derramas?
Todos los propietarios de la comunidad están obligados a contribuir al pago de las derramas, independientemente de si utilizan o no los elementos comunes. Esta obligación está establecida en el artículo 9 de la LPH, que establece que los propietarios deben contribuir a los gastos generales de la comunidad en proporción a su cuota de participación.
Sin embargo, existen algunas excepciones:
- Propietarios exentos: En algunos casos, los propietarios pueden estar exentos de pagar ciertas derramas si no se benefician directamente de las obras o mejoras. Por ejemplo, si se realiza una mejora en un ascensor y un propietario no lo utiliza, podría solicitar una exención.
- Propietarios morosos: Los propietarios que no pagan sus cuotas ordinarias también están obligados a pagar las derramas. En caso de morosidad, la comunidad puede tomar medidas legales para reclamar el pago, incluyendo la presentación de una demanda judicial.
¿Cómo se reparten las derramas?
El reparto de las derramas se realiza en función de la cuota de participación de cada propietario, que está establecida en el título constitutivo de la comunidad. La cuota de participación determina el porcentaje que cada propietario debe aportar a los gastos generales de la comunidad, incluyendo las derramas.
El artículo 5 de la LPH establece que la cuota de participación se determina en función de la superficie útil de cada vivienda o local, su situación dentro del edificio y el uso que se le da. Esta cuota se expresa en centésimas del total del edificio y se utiliza para repartir tanto los gastos ordinarios como los extraordinarios.
Procedimiento para aprobar y repartir las derramas
El procedimiento para aprobar y repartir las derramas varía según el tipo de gasto y la urgencia de la situación. A continuación, se describen los pasos generales:
- Propuesta de derrama: La propuesta de derrama puede ser presentada por el presidente de la comunidad, el administrador o cualquier propietario. La propuesta debe incluir una descripción detallada de las obras o gastos necesarios, el presupuesto estimado y la forma de reparto.
- Aprobación en junta de propietarios: La derrama debe ser aprobada por la junta de propietarios. En la mayoría de los casos, se requiere una mayoría simple (mitad más uno de los votos presentes) para aprobar la derrama. Sin embargo, en algunos casos, como obras que afecten a la estructura del edificio, se requiere una mayoría cualificada (tres quintos de los propietarios).
- Comunicación a los propietarios: Una vez aprobada la derrama, se debe comunicar a todos los propietarios, indicando el importe a pagar, el plazo de pago y las consecuencias del impago.
- Ejecución de las obras: Una vez recaudados los fondos, se procede a la ejecución de las obras o al pago de los gastos correspondientes.
Consejos para gestionar las derramas en la comunidad
- Planificación anticipada: Es recomendable planificar con anticipación los gastos extraordinarios y establecer un fondo de reserva para cubrir las derramas imprevistas.
- Transparencia en la gestión: Mantener una comunicación transparente y regular con los propietarios puede ayudar a evitar conflictos y garantizar que todos estén informados sobre las necesidades de la comunidad.
- Asesoramiento legal: Contar con el asesoramiento de un abogado especializado en Derecho Inmobiliario puede ayudar a la comunidad a gestionar las derramas de manera efectiva y legal.
Las derramas en la comunidad son un mecanismo necesario para cubrir gastos extraordinarios que no están incluidos en los presupuestos ordinarios. Su reparto se realiza en función de la cuota de participación de cada propietario, y su aprobación requiere el acuerdo de la junta de propietarios. Aunque pueden generar conflictos, una gestión transparente y planificada puede ayudar a minimizar los problemas y garantizar que las necesidades de la comunidad sean cubiertas de manera efectiva.
Si tienes dudas sobre cómo gestionar las derramas en tu comunidad, es fundamental contar con el asesoramiento de un abogado especializado, quien podrá guiarte en cada paso del proceso y garantizar que los derechos de la comunidad sean protegidos. Para ello te aconsejamos contactar con nuestro legal de Abogados Dagesa, haz clic aquí para una consulta.
FAQ: Preguntas frecuentes sobre derramas en la comunidad
Estas son las preguntas frecuentes que nos ha llegado en torno a este tema:
1. ¿Qué son las derramas en la comunidad?
Las derramas son gastos extraordinarios que se realizan para cubrir necesidades imprevistas o no recurrentes en la comunidad de propietarios, como reparaciones urgentes o mejoras en las instalaciones comunes.
2. ¿Quién debe pagar las derramas?
Todos los propietarios de la comunidad están obligados a contribuir al pago de las derramas, en proporción a su cuota de participación, conforme al artículo 9 de la LPH.
3. ¿Cómo se reparten las derramas?
Las derramas se reparten en función de la cuota de participación de cada propietario, que está establecida en el título constitutivo de la comunidad. Esta cuota determina el porcentaje que cada propietario debe aportar a los gastos generales.
4. ¿Qué pasa si un propietario no paga la derrama?
Si un propietario no paga la derrama, la comunidad puede tomar medidas legales para reclamar el pago, incluyendo la presentación de una demanda judicial y el embargo de bienes, conforme al artículo 21 de la LPH y el artículo 592 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
5. ¿Es obligatorio acudir a un abogado para gestionar las derramas?
No es obligatorio, pero es altamente recomendable contar con el asesoramiento de un abogado especializado en Derecho Inmobiliario, quien podrá guiarte en el proceso y garantizar que los derechos de la comunidad sean protegidos.