Los retrasos en obras de reforma constituyen una de las principales fuentes de conflicto entre clientes y empresas constructoras. En el ámbito jurídico español, la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE 38/1999) establece el marco regulatorio específico para estas situaciones, con especial relevancia de sus artículos 17 y 18.
Estos artículos regulan de manera precisa:
- Las obligaciones contractuales del contratista
- Los plazos máximos de ejecución
- Las consecuencias jurídicas del incumplimiento
- Los mecanismos de reclamación disponibles
Según datos del Consejo General de la Arquitectura Técnica, aproximadamente el 68% de las reclamaciones en materia de reformas están relacionadas con retrasos injustificados en la ejecución de los trabajos. Este dato revela la importancia de comprender los derechos y mecanismos de protección disponibles.
Índice de contenidos
Establecimiento de plazos contractuales
Estos plazos suelen incluir tanto la fecha de inicio como la de finalización de la obra, así como hitos intermedios que permitan evaluar el progreso del proyecto. La Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) y el Código Civil establecen que los plazos deben ser razonables y acordados de manera explícita en el contrato, evitando ambigüedades que puedan dar lugar a conflictos.
Además, es común incluir cláusulas que contemplen penalizaciones por retrasos injustificados o bonificaciones por finalización anticipada, incentivando así el cumplimiento de los tiempos pactados. Este enfoque no solo protege los intereses del cliente, sino que también fomenta la profesionalidad y la responsabilidad por parte del contratista.
Elementos esenciales del contrato
Un contrato de reforma bien redactado debe incluir necesariamente:
- Fechas concretas de inicio y finalización, especificando si se computan en días hábiles o naturales
- Causas justificadas de ampliación de plazo, como condiciones meteorológicas adversas, retrasos en la obtención de permisos administrativos o fuerza mayor
- Cláusulas de penalización por retraso, indicando el porcentaje diario aplicable sobre el presupuesto total
- Condiciones específicas para la rescisión contractual, incluyendo plazos y formalidades
Ejemplo de cláusula recomendable:
«Las partes acuerdan expresamente un plazo de ejecución de 90 días naturales contados desde la fecha de inicio. En caso de retraso injustificado, el contratista abonará una penalización del 0,3% del importe total contratado por cada día de demora.»
Diferencias entre plazos convencionales y legales
Es fundamental distinguir entre:
- Plazo convencional: El específicamente pactado entre las partes en el contrato
- Plazo legal máximo: Establecido en el artículo 17 de la LOE, que fija un tope de 2 años para obras menores
Esta distinción es relevante porque incluso cuando no se hayan establecido plazos concretos en el contrato, la ley proporciona un marco de referencia para determinar cuándo un retraso puede considerarse injustificado.
Régimen de penalizaciones por retraso
El Código Civil español, junto con leyes específicas como la Ley de Ordenación de la Edificación, permite que las partes pacten penalizaciones para proteger los intereses del cliente, incentivando al contratista a respetar los plazos establecidos. Estas penalizaciones suelen calcularse de manera diaria o proporcional al tiempo de retraso y deben estar claramente definidas en el contrato para evitar ambigüedades.
Este régimen no solo busca garantizar el cumplimiento, sino también ofrecer al cliente una forma de compensación por los inconvenientes derivados del retraso en la entrega de la obra. Es un aspecto clave para asegurar transparencia y responsabilidad en la relación contractual.
Límites legales aplicables
La jurisprudencia del Tribunal Supremo (especialmente en la STS 45/2018) ha establecido unos principios claros sobre las penalizaciones:
- Límite cuantitativo: Las penalizaciones no pueden superar el 5% del presupuesto total de la obra
- Principio de proporcionalidad: El importe de la penalización debe guardar relación directa con el perjuicio real causado
- Requisito de notificación: Para su aplicación efectiva, es necesario cursar una notificación previa al contratista
Metodología de cálculo
La fórmula básica para calcular la penalización por retraso es:
Penalización diaria = (Presupuesto total) × (% pactado) × (Días de retraso)
Ejemplo práctico:
Para una reforma valorada en 50.000€ con una penalización pactada del 0,2% y un retraso de 15 días:
50.000 × 0,002 × 15 = 1.500€ de penalización total
Derecho a la resolución contractual
En los contratos de reforma, este mecanismo es esencial para equilibrar la relación contractual y ofrecer una solución ante incumplimientos graves, asegurando que los derechos de los consumidores estén protegidos.
Supuestos que legitiman la rescisión
De conformidad con el Artículo 1124 del Código Civil, el cliente podrá resolver el contrato cuando:
- El retraso acumulado supere el 20% del plazo total pactado
- Se evidencie una falta de diligencia manifiesta por parte del contratista
- Exista un requerimiento notarial previo sin que el contratista haya dado una respuesta satisfactoria
Procedimiento de rescisión
El proceso para resolver válidamente un contrato por demoras debe seguir estas etapas:
- Comunicación formal: Envío de burofax con acuse de recibo exigiendo el cumplimiento
- Periodo de espera: Concesión de un plazo mínimo de 15 días hábiles para respuesta
- Notificación de resolución: Comunicación formal de la decisión de rescindir
- Reclamación de daños: Inclusión en la misma notificación de la reclamación por daños y perjuicios
Documentación necesaria para reclamar
La efectividad de cualquier reclamación depende de la solidez de la documentación aportada. La tabla siguiente detalla los documentos clave:
| Documento | Finalidad | Nivel de importancia |
| Contrato firmado | Acreditar los plazos pactados | ⭐⭐⭐⭐⭐ |
| Planificación de obra | Demostrar desviaciones temporales | ⭐⭐⭐⭐ |
| Comunicaciones | Probar requerimientos y respuestas | ⭐⭐⭐⭐⭐ |
| Registro fotográfico | Evidenciar estado de la obra | ⭐⭐⭐ |
| Presupuestos detallados | Base para cálculo indemnizatorio | ⭐⭐⭐⭐ |
Ante retrasos en reformas, se recomienda seguir este protocolo:
- Documentación exhaustiva: Registrar diariamente el progreso de la obra
- Comunicación formal: Notificar inmediatamente cualquier desviación temporal
- Cálculo preciso: Determinar las penalizaciones aplicables según contrato
- Intento de mediación: Valorar soluciones extrajudiciales para ahorrar costes
- Acción judicial: Acudir a los tribunales cuando persista el incumplimiento
Recomendación contractual esencial: Incluir siempre en los contratos de reforma:
- Plazos detallados y verificables
- Sistemas de penalización claros y proporcionados
- Protocolos detallados de rescisión contractual
¿Está experimentando retrasos injustificados en su reforma? Nuestro equipo de abogados especializados puede evaluar su caso y asesorarle sobre las mejores acciones legales disponibles, contáctanos.
Preguntas frecuentes (FAQ)
1. ¿Qué se considera exactamente retraso injustificado?
Se entiende por retraso injustificado cualquier demora no atribuible a:
- Causas de fuerza mayor (catástrofes naturales, conflictos bélicos)
- Hechos imputables al propio cliente (impagos, retraso en decisiones)
- Circunstancias expresamente previstas en el contrato como causas de ampliación de plazo
2. ¿En qué casos puedo rescindir válidamente el contrato?
La rescisión estará justificada cuando concurran estas circunstancias:
- Superación del 20% del plazo total pactado
- Ausencia de justificación válida por parte del contratista
- Existencia de requerimiento previo documentado sin solución satisfactoria
3. ¿Cómo se calcula correctamente la indemnización?
El cálculo debe considerar tres componentes:
- Penalizaciones diarias pactadas contractualmente
- Daños emergentes (gastos adicionales incurridos)
- Lucro cesante (pérdida de beneficios, especialmente en locales comerciales)
4. ¿Estoy obligado a conceder un plazo para subsanar?
Sí, el Artículo 1124 del Código Civil exige conceder un plazo mínimo de 15 días hábiles tras notificación fehaciente antes de resolver el contrato.
5. ¿Qué documentos son absolutamente imprescindibles?
Los documentos irrenunciables son:
- Contrato original con los plazos firmados
- Comunicaciones que acrediten los retrasos (emails, mensajes, actas)
- Presupuesto firmado como referencia para cálculos