Incumplimiento de contrato de compraventa: Qué hacer, derechos y cómo reclamar

Los contratos de compraventa son la columna vertebral de innumerables transacciones en nuestra vida diaria, desde la adquisición de bienes de consumo hasta la compra de una vivienda o un negocio. 

Estos acuerdos establecen las obligaciones y derechos de ambas partes –comprador y vendedor–, sentando las bases para una transacción justa y segura. Sin embargo, no es raro que surjan problemas y que una de las partes no cumpla con lo pactado. 

El incumplimiento de contrato de compraventa es una situación frustrante y potencialmente perjudicial que requiere un conocimiento claro de sus derechos y las acciones legales disponibles en España.

Entender qué se considera un incumplimiento, cuáles son sus derechos según el Código Civil y, en su caso, la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios (Real Decreto Legislativo 1/2007), y cómo proceder legalmente, es fundamental para proteger su patrimonio y sus intereses. 

Este artículo le guiará a través de las implicaciones legales del incumplimiento de un contrato de compraventa, ofreciéndole una hoja de ruta práctica para reclamar eficazmente.

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¿Qué se considera incumplimiento de contrato de compraventa?

Un contrato de compraventa es un acuerdo bilateral donde una parte se obliga a entregar una cosa determinada y la otra a pagar por ella un precio cierto (Art. 1445 Código Civil). El incumplimiento ocurre cuando alguna de las partes no cumple, total o parcialmente, con las obligaciones pactadas.

Podemos clasificar el incumplimiento de diversas maneras:

Incumplimiento total o parcial

• Total: Una de las partes no realiza en absoluto la prestación a la que se comprometió. Por ejemplo, el vendedor no entrega el bien, o el comprador no realiza ningún pago.
• Parcial: Se cumple solo una parte de la obligación. Por ejemplo, el vendedor entrega solo una parte de la mercancía, o el comprador paga solo una parte del precio.

Incumplimiento defectuoso o tardío

• Defectuoso: La prestación se realiza, pero no se ajusta a lo pactado en calidad, cantidad o características. Esto incluye la entrega de un bien con vicios ocultos (defectos no manifiestos al momento de la entrega que lo hacen impropio para su uso o disminuyen su valor, Art. 1484 CC).
• Tardío (Mora): La prestación se realiza fuera del plazo acordado. Si el plazo era esencial para el contrato (por ejemplo, la entrega de un vestido de novia antes de la boda), un retraso podría considerarse un incumplimiento total. Si no es esencial, da derecho a la indemnización por los daños causados por la demora.

Es fundamental que el incumplimiento sea imputable a la parte que no cumple (dolo, culpa o negligencia) y que no se deba a fuerza mayor o caso fortuito.

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Derechos del comprador y del vendedor según el Código Civil

El Código Civil español es la norma fundamental que regula los contratos de compraventa y las consecuencias de su incumplimiento.

Derechos del comprador ante incumplimiento del vendedor

Si el vendedor incumple, el comprador tiene varias vías para defender sus intereses:

• Falta de Entrega o Retraso: El vendedor está obligado a la entrega de la cosa vendida (Art. 1461 CC). Si no entrega el bien o lo hace fuera de plazo, el comprador puede:

• Exigir el cumplimiento forzoso: Pedir judicialmente que el vendedor entregue el bien.
• Resolver el contrato: Pedir la devolución de las cantidades pagadas y quedar liberado de sus obligaciones.
• En ambos casos, además, puede reclamar indemnización por daños y perjuicios (Art. 1101 CC). La STS 123/2020 ha reforzado la posibilidad de resolución por retrasos significativos.

• Vicios Ocultos: Si el bien entregado tiene defectos graves no aparentes al momento de la compra que lo hacen impropio para su uso o disminuyen su valor (Art. 1484 CC), el comprador puede:

• Resolver el contrato (acción redhibitoria): Desistir del contrato, con devolución recíproca de las prestaciones (precio y cosa).
• Pedir una rebaja proporcional del precio (acción estimatoria o «quanti minoris»): Mantener el bien pero con una reducción económica.
• Si el vendedor conocía los vicios y no los manifestó, además de lo anterior, el comprador tendrá derecho a ser indemnizado por los daños y perjuicios (Art. 1486 CC). Este derecho prescribe a los seis meses desde la entrega de la cosa vendida (Art. 1490 CC), un plazo que debe ser tenido en cuenta. Para bienes inmuebles, el plazo general de acciones personales es de 5 años (Art. 1964 CC).

• Entrega de Cosa Distinta (Aliud pro alio): Se produce cuando el vendedor entrega una cosa que es totalmente diferente a la pactada, o que no cumple con las características esenciales prometidas, haciendo imposible o extremadamente difícil su uso para el fin previsto. En este caso, no se aplican los plazos de los vicios ocultos, sino el plazo general de acciones personales por incumplimiento contractual (5 años, Art. 1964 CC).

Derechos del vendedor ante incumplimiento del comprador

Si el comprador incumple, el vendedor también cuenta con mecanismos de defensa:

• Falta de Pago del Precio: La principal obligación del comprador es pagar el precio en el tiempo y lugar convenidos (Art. 1500 CC). Si no lo hace:

• Exigir el cumplimiento forzoso: Demandar al comprador para que pague el precio adeudado.
• Resolver el contrato: Especialmente si el contrato contempla un pacto de resolución por impago (pacto comisorio) o si el retraso en el pago frustra el fin del contrato.
• Además, el vendedor tiene derecho a reclamar indemnización por daños y perjuicios (Art. 1101 CC).
• Si el comprador no paga y el vendedor todavía tiene la posesión del bien, puede retenerlo hasta que se cumpla con el pago (Art. 1466 CC).

• No Recepción del Bien: Si el comprador se niega a recibir el bien sin justa causa, el vendedor puede consignar la cosa judicialmente (Art. 1176 CC) para liberarse de su obligación de entrega y, si procede, resolver el contrato y reclamar daños.

Protección adicional para el consumidor

Cuando el contrato de compraventa se celebra entre un empresario o profesional (vendedor) y un particular (comprador final que actúa con un propósito ajeno a su actividad comercial o profesional), se aplica la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios (TRLGDCU). Esta ley ofrece una protección superior:

• Conformidad del Bien (Art. 114 y ss. TRLGDCU): El vendedor debe entregar bienes que sean conformes con el contrato, es decir, que:

• Se ajusten a la descripción y posean las cualidades manifestadas.
• Sean aptos para los usos a que ordinariamente se destinen.
• Sean aptos para cualquier uso especial requerido por el consumidor.
• Presenten la calidad y prestaciones habituales de un producto del mismo tipo.

• Derechos del Consumidor (Art. 118 y ss. TRLGDCU): Ante la falta de conformidad, el consumidor tiene derecho a:

1. Reparación o sustitución del bien (gratuitas para el consumidor).
2. Si lo anterior no es posible o no se realiza en un plazo razonable, a una rebaja del precio o a la resolución del contrato (salvo que la falta de conformidad sea de escasa importancia).

• Plazos de Garantía: El vendedor responde de las faltas de conformidad que se manifiesten en un plazo de tres años desde la entrega en bienes y de dos años en contenidos o servicios digitales (para contratos celebrados a partir del 1 de enero de 2022). Se presume que las faltas de conformidad que se manifiesten en los dos años siguientes a la entrega ya existían cuando se entregó el bien. El plazo para ejercitar estas acciones es de cinco años desde la manifestación de la falta de conformidad (Art. 124 TRLGDCU).

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Acciones legales: ¿exigir cumplimiento o resolver el contrato?

Ante un incumplimiento, el Art. 1.124 del Código Civil ofrece a la parte perjudicada una opción fundamental:

«La facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe. El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos. También podrá pedir la resolución, aun después de haber optado por el cumplimiento, cuando éste resultare imposible.»

Esta elección es crucial y debe ser bien meditada, ya que tiene consecuencias diferentes.

La Opción de exigir el cumplimiento forzoso

Implica que la parte perjudicada exige que el contrato se ejecute tal y como se pactó. Si el deudor se niega, se puede solicitar judicialmente que se le obligue a cumplir.

• Cuándo elegirla: Cuando el cumplimiento de la obligación todavía es posible y el perjudicado sigue teniendo interés en el objeto del contrato (ej. el vendedor sigue queriendo cobrar el precio o el comprador recibir el bien).
• Ejemplo práctico: Si has comprado una vivienda y el vendedor se niega a firmar la escritura, puedes demandarle para que se le obligue a ello y, si es necesario, que una sentencia judicial sustituya su voluntad.

La opción de resolver el contrato

Implica dar por terminado el contrato, liberando a ambas partes de sus obligaciones futuras y obligando a la restitución de las prestaciones ya realizadas (devolver el dinero, devolver el bien).

• Cuándo elegirla: Cuando el cumplimiento se ha vuelto imposible o insatisfactorio, o cuando se ha perdido el interés en el contrato debido al incumplimiento grave de la otra parte (ej. el bien no sirve para el propósito deseado, el retraso es excesivo).
• Requisitos para la resolución:

• Que exista un vínculo contractual válido.
• Que una de las partes haya incumplido una obligación esencial del contrato.
• Que el incumplimiento sea grave y frustre el fin del contrato.
• Que la parte que invoca la resolución haya cumplido (o esté dispuesta a cumplir) su parte del contrato.

• Ejemplo práctico: Si compras un coche y el vendedor oculta un1 defecto grave en el motor que lo hace inservible, el Art. 1502 CC (por vicios ocultos) o el Art. 1124 CC (por incumplimiento grave) te permiten exigir la devolución del dinero y devolver el coche.

Es importante recordar que, en ambos casos (cumplimiento o resolución), la parte perjudicada tiene derecho a la indemnización por los daños y perjuicios sufridos.

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Indemnización por daños y perjuicios: ¿cuándo y cómo reclamar?

Independientemente de si se opta por el cumplimiento o la resolución del contrato, el Art. 1.101 del Código Civil establece que «quedan sujetos a la indemnización de los daños y perjuicios causados los que en el cumplimiento de sus obligaciones incurrieren en dolo, negligencia o morosidad, y los que de cualquier modo contravinieren al tenor de aquéllas.»

Para reclamar una indemnización por daños y perjuicios, se deben cumplir tres requisitos:

1. Existencia de un incumplimiento: Que la otra parte no haya cumplido con lo pactado.
2. Existencia de un daño: Que el incumplimiento haya provocado un perjuicio económico o moral demostrable. Los daños pueden ser:

• Daño emergente: El valor de la pérdida sufrida (ej. gastos de reparación, alquiler de un bien sustitutivo, diferencia de precio si se tuvo que comprar más caro a otro).
• Lucro cesante: La ganancia que se ha dejado de obtener a causa del incumplimiento (ej. ingresos perdidos por no poder abrir un negocio a tiempo).

1. Nexo causal: Que exista una relación directa entre el incumplimiento y los daños sufridos.

¿Cómo reclamar? La reclamación de daños y perjuicios debe cuantificarse y justificarse documentalmente. Es fundamental recopilar todas las pruebas que demuestren los perjuicios económicos sufridos.

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Pasos para actuar ante el incumplimiento

Cuando se enfrenta a un incumplimiento, seguir estos pasos le ayudará a proceder de forma ordenada y eficaz:

1. Revisar detalladamente el contrato:

• Identifique las cláusulas específicas que se han incumplido (plazos, condiciones de entrega, características del bien, garantías).
• Verifique si el contrato establece mecanismos de resolución de conflictos, cláusulas penales o condiciones para el incumplimiento.

1. Recopilar pruebas sólidas:

• Contrato de compraventa y sus anexos.
• Comunicaciones escritas: Emails, mensajes, cartas, burofax entre las partes.
• Documentación de pagos: Recibos, transferencias, facturas.
• Evidencia del incumplimiento:

• Fotos y videos (con fecha) de los defectos, retrasos, o estado del bien.
• Informes técnicos o periciales: Especialmente cruciales si hay defectos en vivienda, vehículos o bienes complejos. Un arquitecto, ingeniero o tasador puede certificar los fallos y su coste de reparación o la devaluación del bien.
• Testimonios: Si hay testigos del incumplimiento.
• Documentos que acrediten los daños y perjuicios: Facturas de alquiler temporal, pérdida de ingresos, presupuestos de reparaciones alternativas.

1. Intentar una solución amistosa y notificación formal:

• Antes de iniciar acciones legales, intente contactar con la otra parte para buscar una solución amistosa. Explique claramente el incumplimiento y lo que espera.
• Si no hay respuesta o la propuesta no es satisfactoria, envíe un burofax (con acuse de recibo y certificación de contenido) a la parte incumplidora. Este documento debe:

• Describir el incumplimiento de forma concisa.
• Citar la cláusula del contrato o el artículo legal que se ha vulnerado.
• Requerir el cumplimiento de la obligación o la resolución del contrato, según lo que elija.
• Cuantificar la indemnización por daños y perjuicios si la solicita.
• Establecer un plazo razonable para que la otra parte responda o cumpla (ej., 7, 10 o 15 días).
• Advertir de las consecuencias legales si no se atiende el requerimiento.

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Vías para resolver el conflicto

Si la fase extrajudicial no resuelve el problema, deberá considerar las vías formales de resolución de disputas.

Mediación y negociación

• Mediación: Es un proceso voluntario donde un tercero imparcial (el mediador) facilita la comunicación entre las partes para que estas lleguen a un acuerdo. Es más rápida y económica que un juicio y permite preservar la relación entre las partes. Es especialmente recomendable en conflictos complejos donde hay margen para la negociación.
• Negociación Asistida por Abogados: Sus abogados pueden negociar directamente con la otra parte o sus representantes legales para alcanzar un acuerdo transaccional que evite el litigio.

Demanda civil

Si todas las vías extrajudiciales fracasan, la única opción es interponer una demanda civil ante los Juzgados de Primera Instancia.

• Procedimiento declarativo ordinario o verbal: Dependiendo de la cuantía de la reclamación, la demanda se tramitará por el procedimiento ordinario (más de 15.000 €) o verbal (hasta 15.000 €).
• Fundamentación legal: La demanda deberá exponer los hechos, las pruebas, los fundamentos de derecho (Art. 1124 CC, Art. 1461 CC, Art. 1484 CC, Art. 1101 CC, etc.) y la pretensión (cumplimiento, resolución, indemnización).
• Proceso: Implica la presentación de la demanda, la contestación, la celebración de una audiencia previa para proponer pruebas, el juicio y, finalmente, la sentencia judicial. El proceso judicial puede ser largo y costoso, por lo que es fundamental contar con un abogado especialista en derecho contractual que valore la viabilidad de la reclamación y le represente adecuadamente.

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Preguntas Frecuentes (FAQ)

¿Puedo cancelar el contrato si el vendedor no me entrega la vivienda en plazo?

Sí, puedes cancelar el contrato y exigir la devolución del dinero. Si el retraso en la entrega de la vivienda es significativo e injustificado, y frustra las expectativas o el fin del contrato (lo que se conoce como «incumplimiento esencial»), el Art. 1.124 del Código Civil te faculta para resolver el contrato. Además de la devolución de las cantidades entregadas, tendrás derecho a reclamar una indemnización por los daños y perjuicios que te haya ocasionado el retraso (ej., gastos de alquiler de otra vivienda, costes de mudanza adicionales, intereses, etc.).

¿Qué hago si el comprador no me paga?

Si el comprador no cumple con su obligación de pago, como vendedor tienes varias opciones:

1. Exigir el pago judicialmente: Puedes interponer una demanda civil para reclamar el precio pendiente de pago, más los intereses de demora (Art. 1101 CC).
2. Resolver el contrato: Si el impago es grave y frustra la finalidad económica del contrato, puedes optar por la resolución del contrato (Art. 1124 CC). Esto implica que el contrato se da por terminado y, si ya entregaste el bien, puedes recuperarlo (si es posible) y reclamar una indemnización.
3. Retener el bien: Si todavía no has entregado el bien, el Art. 1466 del Código Civil te permite no entregar la cosa vendida si el comprador no ha pagado el precio, salvo que se haya señalado un plazo para el pago.

¿Qué plazo tengo para reclamar por vicios ocultos en una compraventa entre particulares?

En una compraventa entre particulares, el plazo para ejercitar las acciones derivadas de vicios ocultos (acciones redhibitoria o estimatoria) es de seis meses contados desde la entrega de la cosa vendida (Art. 1490 del Código Civil). Este es un plazo de caducidad, lo que significa que una vez transcurrido, no se podrá ejercitar la acción. Para vicios graves que equivalgan a una «entrega de cosa distinta» (aliud pro alio) el plazo es más amplio, el general de las acciones personales que es de cinco años (Art. 1964 CC).

¿Puedo reclamar daños morales por el incumplimiento de un contrato?

Sí, es posible reclamar daños morales, aunque su cuantificación es más compleja que los daños materiales. El Código Civil (Art. 1106) establece que la indemnización por daños y perjuicios comprende tanto el valor de la pérdida sufrida (daño emergente) como el de la ganancia dejada de obtener (lucro cesante). La jurisprudencia ha admitido la inclusión de daños morales derivados del incumplimiento contractual cuando este produce una frustración o alteración grave y relevante de los proyectos de vida o del bienestar personal de la parte perjudicada. Por ejemplo, en el caso de la compraventa de una vivienda, un retraso excesivo o defectos graves pueden generar una situación de angustia y perjuicio moral indemnizable.

¿Qué valor tienen las arras en caso de incumplimiento?

Las arras son una cantidad de dinero que se entrega a la firma de un contrato (normalmente de compraventa) y que sirven como garantía. Su función varía según el tipo:

• Arras confirmatorias (Art. 1124 CC): Son una señal de la perfección del contrato y parte del precio. Si hay incumplimiento, no permiten desistir, sino que facultan a la parte cumplidora a exigir el cumplimiento o la resolución, y la indemnización de daños y perjuicios.
• Arras penales (Art. 1152 CC): Funcionan como una cláusula penal. Si se incumplen, la parte que las entregó las pierde, o la que las recibió debe devolverlas duplicadas. No impiden exigir el cumplimiento, salvo pacto en contrario.
• Arras penitenciales (Art. 1454 CC): Permiten a las partes desistir libremente del contrato. Si desiste el comprador, las pierde. Si desiste el vendedor, debe devolverlas duplicadas. No dan derecho a exigir el cumplimiento ni una indemnización adicional, salvo que se demuestre un daño superior.

Es crucial identificar qué tipo de arras se han pactado, ya que las consecuencias son muy diferentes.

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Proteja sus intereses: Asesoramiento legal especializado

El incumplimiento de contrato de compraventa es una situación compleja que requiere un análisis detallado de cada caso, la aplicación correcta de la legislación y una estrategia legal bien definida. Los plazos para reclamar son limitados y los pasos incorrectos pueden frustrar sus posibilidades de éxito.

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