Incumplimiento de contrato de reforma: ¿qué hacer si no están cumpliendo lo acordado?

Cuando una empresa o profesional contratado para llevar a cabo una reforma no cumple con los términos acordados, ya sea en plazos, calidades o ejecución, genera una situación de incumplimiento de contrato de reforma. Ante esta frustrante situación, es crucial conocer los pasos a seguir y los fundamentos legales que le amparan en España para proteger sus derechos y buscar una solución justa.

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Pasos a seguir ante el incumplimiento del contrato de reforma

Actuar de manera metódica y documentando cada paso es fundamental cuando se enfrenta a un incumplimiento de contrato de reforma.

1. Documenta todas las incidencias

   • Tome fotografías y vídeos que evidencien claramente los trabajos mal ejecutados, los defectos o la falta de avance según lo pactado.
   • Guarde copia de todas las comunicaciones mantenidas con el contratista, ya sean correos electrónicos, mensajes de texto o notas de voz.
   • Lleve un registro detallado con fechas y descripciones precisas de cada incumplimiento, retraso o problema surgido.

2. Comunicación formal al contratista

   • Envíe una comunicación formal y fehaciente, preferiblemente un burofax con acuse de recibo y certificación de texto o un email certificado, detallando de manera clara y precisa los incumplimientos observados.
   • En esta comunicación, solicite la subsanación de los defectos o la rectificación de los trabajos en un plazo razonable.
   • Es recomendable incluir una referencia al artículo 1101 del Código Civil, que establece la responsabilidad del deudor por los daños y perjuicios causados por el incumplimiento de sus obligaciones.

3. Solicita un peritaje técnico

   • Si los incumplimientos son de carácter técnico (defectos constructivos, mala ejecución), considere solicitar un informe pericial a un arquitecto o aparejador independiente. Este profesional evaluará la calidad de los trabajos y emitirá un dictamen técnico sobre los defectos y su origen.
   • Este documento será una prueba clave en caso de futuras reclamaciones judiciales.

4. Suspende pagos pendientes

   • Si el incumplimiento por parte del contratista es grave, el artículo 1593 del Código Civil le otorga el derecho a suspender los pagos pendientes hasta que se subsanen los defectos o se cumpla lo acordado. Es importante comunicar formalmente al contratista la suspensión de pagos, indicando los motivos.

5. Busca asesoramiento legal especializado

   • Ante un incumplimiento de contrato de reforma, lo más aconsejable es buscar el asesoramiento de un abogado experto en derecho de la construcción. Este profesional evaluará su situación, le informará sobre sus opciones legales y le guiará en los pasos a seguir para proteger sus derechos.

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Fundamentos legales para reclamar

La legislación española ofrece varios mecanismos para reclamar ante un incumplimiento de contrato de reforma.

1. Incumplimiento contractual (Artículo 1124 CC)

El artículo 1124 del Código Civil es fundamental en casos de incumplimiento de obligaciones recíprocas (como lo es un contrato de reforma). Otorga a la parte perjudicada la facultad de elegir entre:

• Exigir el cumplimiento forzoso del contrato, es decir, que el contratista realice la reforma tal como se pactó.
• Solicitar la resolución del contrato, con la obligación mutua de restituirse las prestaciones (devolver lo pagado y deshacer lo realizado), además de una posible indemnización por daños y perjuicios.
• En algunos casos, también se podría solicitar una reducción del precio proporcional al incumplimiento.

2. Defectos en la obra (Artículo 1484 CC)

Aunque este artículo se refiere a los vicios ocultos en la compraventa, su espíritu se aplica también a los contratos de obra. Si la reforma presenta defectos que no eran evidentes en el momento de la recepción y que la hacen impropia para el uso o disminuyen su valor, usted tiene derecho a:

• Exigir la reparación de los defectos.
• Solicitar una reducción del precio acordado.
• En casos graves, pedir la resolución del contrato.

3. Garantías legales (LOE Artículo 17)

Si la reforma afecta a elementos estructurales o constructivos de un edificio, la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) establece plazos de garantía para reclamar por diferentes tipos de defectos (Artículo 17 LOE):

• 1 año para los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de acabado de la obra.
• 3 años para los daños materiales causados por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos¹ básicos de habitabilidad o funcionales.
• 10 años para los daños materiales causados por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros² elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.

Estos plazos son cruciales para determinar hasta cuándo puede reclamar por los defectos que surjan tras la reforma.

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FAQ: Incumplimiento en contratos de reforma

A continuación, respondemos a algunas preguntas frecuentes relacionadas con el incumplimiento de contratos de reforma:

1. ¿Puedo rescindir el contrato de reforma si la empresa no está cumpliendo lo acordado?

Sí, según el artículo 1124 del Código Civil, si el incumplimiento por parte de la empresa o profesional es de carácter esencial (es decir, afecta gravemente al objeto del contrato o a sus condiciones fundamentales), usted puede solicitar judicialmente la resolución del contrato. Además, podrá reclamar una indemnización por los daños y perjuicios que este incumplimiento le haya causado.

2. ¿Qué plazo tengo para reclamar defectos en una reforma?

El plazo para reclamar defectos en una reforma depende de la naturaleza del defecto, tal como se establece en la LOE (si aplica a la reforma por afectar a la estructura o elementos constructivos del edificio): 1 año para defectos de acabado, 3 años para defectos en elementos de instalación o habitabilidad, y 10 años para problemas estructurales. Para otro tipo de incumplimientos contractuales, el plazo general de prescripción de las acciones personales es de 5 años (artículo 1964 del Código Civil).

3. ¿Debo seguir pagando al contratista si la obra de reforma no avanza según lo acordado o presenta defectos?

Según el artículo 1593 del Código Civil, usted puede suspender los pagos pendientes si existen incumplimientos graves por parte del contratista. No obstante, es crucial comunicar formalmente esta decisión al contratista, indicando claramente los motivos de la suspensión y, preferiblemente, contar con asesoramiento legal previo para asegurarse de que la suspensión está justificada.

4. ¿Qué tipo de pruebas necesito para reclamar por incumplimiento de contrato de reforma?

Para reclamar eficazmente, necesitará reunir la siguiente documentación:

• El contrato de reforma firmado.
• El presupuesto detallado aceptado.
• Fotografías y vídeos que muestren los defectos o la falta de avance.
• Informes técnicos periciales (si los tiene).
• Comunicaciones con el contratista (emails, burofax, etc.).

5. ¿Es obligatorio intentar llegar a un acuerdo amistoso con el contratista antes de presentar una demanda judicial por incumplimiento de contrato de reforma?

No es estrictamente obligatorio intentar un acuerdo extrajudicial antes de demandar, pero es altamente recomendable agotar esta vía (tal como se sugiere en el artículo 395 de la Ley de Enjuiciamiento Civil en relación con la condena en costas). Intentar una negociación puede ahorrar tiempo y costes a ambas partes.

Si usted está experimentando un incumplimiento de contrato de reforma, no dude en buscar asesoramiento legal especializado para proteger sus derechos y encontrar la mejor solución a su situación. Un abogado experto como los que encontrarás en Abogados Dagesa, expertos en derecho de la construcción puede guiarle a través del proceso de reclamación y representarle si es necesario. Contacta con nuestro equipo haciendo clic aqui.