Incumplimiento de pago en compraventa de vivienda: Derechos del vendedor y cómo Actuar

La venta de una vivienda es una operación de gran envergadura económica que, en muchas ocasiones, no se materializa con un único pago al contado. Es frecuente que se pacten pagos aplazados, entregas a cuenta o que la operación se condicione a la obtención de financiación. Sin embargo, esta flexibilidad introduce un riesgo significativo para el vendedor: el impago del precio de la vivienda por parte del comprador.

Cuando un comprador incumple su obligación de pago, el vendedor se enfrenta a una situación de gran incertidumbre y perjuicio. No solo ve frustrada la venta de su propiedad, sino que puede incurrir en gastos y pérdidas de oportunidad. 

En estos casos, es fundamental conocer a fondo los derechos que asisten al vendedor según la legislación española y las acciones legales disponibles para recuperar la propiedad o exigir el cumplimiento del pago adeudado. 

Este artículo le proporcionará una guía detallada y práctica sobre cómo actuar ante un impago en la compraventa de su vivienda.

¿Qué dice la ley sobre el impago en compraventas de vivienda?

El marco legal español ofrece al vendedor de una vivienda varias herramientas para defenderse ante el impago del comprador, principalmente a través del Código Civil.

El Principio General: Art. 1124 del Código Civil

El Art. 1.124 del Código Civil establece el principio general para el incumplimiento de obligaciones recíprocas (como las de una compraventa):

«La facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe. El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos.»

Esto significa que, ante el impago del precio por parte del comprador, el vendedor puede elegir entre dos acciones principales:

1. Exigir el cumplimiento forzoso: Demandar al comprador para que pague el precio acordado.
2. Solicitar la resolución del contrato: Dejar sin efecto1 la compraventa y recuperar la vivienda, además2 de reclamar daños y perjuicios.

La especialidad para inmuebles: Art. 1504 del Código Civil

Para la compraventa de bienes inmuebles,3 el Código Civil añade una norma específica que protege al comprador pero también clarifica el proceso para el vendedor: el Art. 1.504 del Código Civil. Este artículo es fundamental y establece que:

 

«En la venta de bienes inmuebles, aun cuando se hubiera estipulado que por falta de pago del precio en el tiempo convenido tendrá lugar de pleno derecho la resolución del contrato, el comprador podrá pagar, aun después de expirado el término, ínterin no haya sido requerido judicialmente o por acta notarial. Hecho el requerimiento, el Juez no podrá concederle nuevo término.»

Este artículo es crucial porque:

• Aunque el contrato establezca una cláusula de resolución automática por impago (pacto comisorio), el comprador tiene una última oportunidad para pagar incluso después de la fecha límite, siempre que el vendedor no le haya requerido formalmente.
• Una vez que el vendedor ha enviado un requerimiento judicial o notarial (un burofax no es suficiente para este artículo, aunque sí para el 1124 CC), el comprador pierde la posibilidad de pagar y la facultad de resolver el contrato por impago recae exclusivamente en el vendedor. El juez no podrá otorgar al comprador un nuevo plazo para pagar.

Este «requerimiento fehaciente» es un paso indispensable si el vendedor desea resolver el contrato y recuperar la vivienda, y su correcta realización es vital para el éxito de la acción (STS 123/2020).

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Opciones del vendedor ante el impago: exigir el pago o resolver el contrato

Como hemos visto, el vendedor dispone de dos vías principales al amparo del Art. 1124 CC:

Opción 1: Exigir el cumplimiento forzoso del pago

Esta acción busca que el comprador pague la totalidad del precio que debe, junto con los intereses y, en su caso, los daños y perjuicios.

• Cuándo elegirla: Cuando el vendedor mantiene el interés en que la venta se complete y el comprador adquiera la vivienda, siempre que el cobro del precio sea factible. Es común en casos donde el impago es puntual o se cree que el comprador tiene capacidad económica para afrontarlo.
• Procedimiento: Se iniciaría una demanda judicial de reclamación de cantidad contra el comprador. Si el comprador tiene bienes, se podría ejecutar la sentencia embargando sus cuentas, salarios o propiedades hasta saldar la deuda.

Opción 2: Resolver el contrato de compraventa

Esta acción busca dejar sin efecto la compraventa, liberando al vendedor de la obligación de entregar la vivienda (si aún no lo ha hecho) o recuperando la propiedad (si ya la había entregado), y obligando a las partes a restituirse las prestaciones recibidas.

• Cuándo elegirla: Cuando el vendedor ha perdido el interés en la venta debido al impago, el incumplimiento es grave y persistente, o el comprador parece no tener capacidad para pagar. Es la vía principal para recuperar la vivienda por impago.
• Procedimiento: Requiere el envío del requerimiento judicial o notarial del Art. 1504 CC. Si, a pesar del requerimiento, el comprador no paga, el vendedor podrá interponer una demanda judicial de resolución contractual.

En ambas opciones, el vendedor también podrá solicitar una indemnización por los daños y perjuicios sufridos a causa del impago.

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Cómo reclamar el impago: Pasos extrajudiciales y judiciales

Actuar con diligencia y siguiendo los pasos correctos es crucial para el éxito de la reclamación.

Paso 1: Revisar el contrato de compraventa

Vuelva a examinar el contrato para verificar:

• Fechas de pago: Cuándo y cómo se debía realizar cada pago.
• Cláusulas específicas de impago: Si hay pactos sobre intereses de demora, penalizaciones, o una condición resolutoria expresa por impago (la cual refuerza la facultad de resolver el contrato, pero sigue sujeta al requerimiento del Art. 1504 CC si la vivienda ya fue entregada).

Paso 2: Intentar una solución amistosa y negociación

Antes de escalar a la vía legal, intente contactar al comprador para entender la razón del impago y buscar una solución negociada.

• Contacto directo: Una llamada o reunión puede aclarar la situación.
• Propuesta de nuevo plazo: Ofrecer un nuevo calendario de pagos o un plazo adicional puede ser una solución rápida si el impago es temporal. Cualquier acuerdo debe ser por escrito.

Paso 3: Enviar el requerimiento formal (Art. 1504 CC)

Si la vía amistosa falla, o si el vendedor tiene claro que quiere resolver el contrato y recuperar la vivienda, debe enviar el requerimiento formal exigido por el Art. 1504 del Código Civil.

• Medio: Este requerimiento debe ser judicial o notarial. Un burofax, si bien es un medio fehaciente, no cumple con la formalidad exigida por este artículo para la resolución de pleno derecho en el ámbito de los inmuebles, aunque sí es válido para iniciar la mora y la reclamación general del Art. 1124 CC. Lo más común es el requerimiento notarial.
• Contenido: Debe expresar la voluntad «inequívoca e incondicionada» del vendedor de resolver el contrato si no se produce el pago en un plazo determinado. No basta con reclamar el pago; debe dejar claro que, si no se paga, se procederá a la resolución.
• Efecto: Una vez que el requerimiento ha sido notificado al comprador, este pierde la facultad de pagar y el vendedor ya puede iniciar la acción judicial de resolución. La STS 123/2020 y otras sentencias han insistido en la necesidad de que el requerimiento sea claro y manifieste la voluntad resolutoria del vendedor.

Paso 4: Tomar acción legal: Demanda judicial

Si el requerimiento no surte efecto, el vendedor deberá interponer una demanda judicial ante los Juzgados de Primera Instancia para exigir el pago o solicitar la resolución del contrato y, en ambos casos, la indemnización por daños y perjuicios.

• Tipos de Juicios:

• Juicio Verbal: Si la cantidad reclamada (principal, intereses y posibles daños) es inferior a 15.000 euros.
• Juicio Ordinario: Si la cuantía supera los 15.000 euros. Este procedimiento es más largo y complejo.

• Pruebas: Será fundamental aportar el contrato de compraventa, los recibos de los pagos realizados (si los hubiera), la documentación que acredite el impago, el requerimiento notarial y cualquier prueba de los daños y perjuicios sufridos.

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¿Se puede recuperar la vivienda si el comprador no paga?

Sí, es posible recuperar la vivienda, pero requiere seguir el procedimiento legal establecido. La vía principal para ello es la acción de resolución del contrato de compraventa al amparo del Art. 1504 del Código Civil.

Para que la resolución sea efectiva y el vendedor pueda recuperar la propiedad:

1. Debe existir un incumplimiento del pago por parte del comprador.
2. El vendedor debe haber enviado el requerimiento notarial (o judicial) al comprador, expresando su voluntad de resolver el contrato si no se paga el precio.
3. Una vez transcurrido el plazo concedido en el requerimiento sin que el comprador haya pagado, el vendedor podrá interponer la demanda de resolución contractual.

Si el juez declara la resolución del contrato, sus efectos son restitutorios: el contrato se extingue y las partes deben devolverse recíprocamente las prestaciones. Es decir, el vendedor recuperará la propiedad de la vivienda, y deberá devolver las cantidades que hubiera recibido del comprador (arras, pagos a cuenta), aunque tendrá derecho a compensar esa devolución con la indemnización por los daños y perjuicios sufridos (incluyendo el posible deterioro de la vivienda, el lucro cesante por no haber podido disponer de ella, etc.).

Indemnización e intereses: ¿qué puede reclamar el vendedor?

Además de exigir el pago del precio o resolver el contrato, el vendedor tiene derecho a reclamar una indemnización por los daños y perjuicios sufridos a causa del impago del comprador (Art. 1101 CC). Esta indemnización puede incluir:

• Intereses de demora: Por el retraso en el pago. Si el contrato no fija un interés de demora, se aplicará el interés legal del dinero. La STS 45/2018 ha clarificado el cálculo de intereses en caso de mora.
• Daño emergente:

• Gastos derivados del impago: Costes de notarios, abogados, procuradores, honorarios de peritos.
• Gastos de mantenimiento de la vivienda: Si el vendedor ha tenido que seguir pagando suministros, impuestos (IBI), cuotas de comunidad durante el tiempo que la vivienda estuvo ocupada o reservada sin pago.
• Deterioro de la vivienda: Si el comprador la ocupó y causó daños.
• Diferencia de precio: Si, tras resolver el contrato, el vendedor debe vender la vivienda a un precio inferior.

• Lucro cesante:

• La pérdida de oportunidad de haber vendido la vivienda a otro comprador o de haberla alquilado durante el período de impago.
• Si la vivienda era para inversión, la ganancia que se dejó de obtener por no haber podido disponer del capital o por no haber podido invertirlo en otro activo.

• Cláusulas penales: Si el contrato incluía una cláusula penal para el caso de impago, el vendedor podrá exigirla, siempre que no sea desproporcionada y que no se acumule con la indemnización de daños si así se pactó.

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Alternativas al juicio: Mediación y negociación

Antes de embarcarse en un proceso judicial, siempre es recomendable explorar vías extrajudiciales que pueden ser más rápidas y económicas.

• Negociación directa: Continúe el diálogo con el comprador, posiblemente a través de sus abogados. A veces, un acuerdo amistoso es la mejor solución para ambas partes.
• Mediación: Un mediador profesional e imparcial puede facilitar la comunicación y ayudar a las partes a encontrar una solución de mutuo acuerdo. La Ley 5/2012, de 6 de julio, de mediación en asuntos civiles y mercantiles, fomenta esta vía como alternativa al litigio. Es una opción muy útil si hay cierta voluntad de acuerdo por parte del comprador, ya que puede ofrecer soluciones creativas (ej., un nuevo plan de pagos, una reducción parcial del precio a cambio de un pago inmediato).

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Preguntas Frecuentes (FAQ)

¿Puedo quedarme con la señal (arras) si el comprador no paga?

Depende del tipo de arras pactadas y de si se cumple con el requerimiento del Art. 1504 CC.

• Arras penitenciales (Art. 1454 CC): Si el contrato establece arras penitenciales y el comprador no paga, el vendedor tiene derecho a quedarse con la cantidad entregada como arras, y el contrato se entiende resuelto. No se pueden reclamar daños adicionales salvo que se pruebe que el daño es superior.
• Arras confirmatorias: Son parte del precio y una señal de que el contrato está perfeccionado. Si el comprador incumple, el vendedor no se «queda» automáticamente con ellas. En este caso, el vendedor puede exigir el cumplimiento del pago o la resolución del contrato, y reclamar los daños y perjuicios, pudiendo compensar lo entregado como arras con esos daños.
• Arras penales: Funcionan como una cláusula penal por incumplimiento. El vendedor puede quedarse con ellas como indemnización por el impago, sin necesidad de probar el daño, y sin poder reclamar una indemnización mayor a no ser que así se hubiera pactado.

En cualquier caso, si el comprador ya ha recibido la vivienda, para resolver el contrato y quedarse con las arras o reclamar la indemnización, el vendedor debe cumplir con el requerimiento del Art. 1504 CC.

¿Cuánto tiempo tengo para reclamar el impago del precio de la vivienda?

La acción personal para reclamar el cumplimiento de un contrato (incluido el pago del precio) prescribe a los cinco años según el Art. 1964.2 del Código Civil. Este plazo se cuenta desde el momento en que el pago debió realizarse. Si el pago es aplazado en varias cuotas, el plazo de prescripción se computa para cada cuota desde su respectivo vencimiento.

¿Qué ocurre si el comprador ya ha tomado posesión de la vivienda pero no ha pagado la totalidad?

Si el comprador ya está en posesión de la vivienda pero no ha pagado la totalidad del precio, la situación se complica. El vendedor puede:

1. Exigir el pago judicialmente: Demandar al comprador para que pague el precio pendiente. Si la sentencia es favorable, se podrá ejecutar y, en último extremo, embargar bienes del comprador.
2. Resolver el contrato: Para ello, es indispensable el requerimiento notarial del Art. 1504 CC. Una vez que la resolución es declarada judicialmente, el vendedor recupera la propiedad y el comprador debe desalojar la vivienda. El vendedor deberá devolver las cantidades recibidas, descontando la indemnización por los daños (intereses, perjuicios por ocupación, deterioro, etc.).

Es crucial no tomar la justicia por su mano e intentar recuperar la vivienda por la fuerza, ya que esto podría acarrear consecuencias legales para el vendedor.

¿Puede el comprador negarse a pagar si la vivienda tiene defectos?

El comprador puede negarse a pagar si la vivienda presenta defectos graves (vicios ocultos) que la hacen impropia para su uso o que disminuyen considerablemente su valor, y que no fueron informados al momento de la compra. En este caso, el comprador podría alegar la excepción de contrato no cumplido (exceptio non adimpleti contractus) o incluso demandar por vicios ocultos (Art. 1484 CC) para exigir la reparación, una rebaja del precio o la resolución del contrato. Sin embargo, esta negativa debe ser justificada y proporcional al defecto. Si el comprador se niega a pagar sin una causa justa, el vendedor puede iniciar las acciones por impago.

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Proteja su patrimonio: Asesoramiento legal especializado

El impago en la compraventa de una vivienda es una situación delicada que puede tener graves consecuencias económicas para el vendedor. La correcta aplicación de los Art. 1124 y 1504 del Código Civil, así como la elección de la estrategia legal adecuada, son cruciales para defender sus intereses.

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