Moratoria de pago para la renta de alquiler de locales como consecuencia del COVID-19, en el que el arrendador es gran tenedor de bienes
El pasado 22 de abril fue publicado en el BOE el Real Decreto Ley 15/2020 de 21 de abril, que entre otras medidas, regula lo relativo a las moratorias o aplazamientos del pago de la renta de los contratos de arrendamiento de locales comerciales, que son las que vamos a comentar en este artículo.
En primer lugar, señalar que los beneficiarios de dicha medida son los autónomos y PYMES. Estableciéndose los requisitos que deben cumplir estos, en el artículo 3 del Real Decreto Ley. En el caso de los autónomos los requisitos son:
- Estar dado de alta en la Seguridad Social en el momento en el que se decretó el estado de alarma.
- Que la actividad que se ejerza en el local haya quedado suspendida en virtud de normativa.
- Que en el caso de no haber quedado suspendida la actividad, que se hubiera producido una reducción de la facturación en el mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.
En el caso de las PYMES, los requisitos son:
- Que no supere ninguno de los límites económicos siguientes:
- Que el total de las partidas del activo no supere los cuatro millones de euros.
- Que el importe neto de su cifra anual de negocios no supere los ocho millones de euros.
- Que el número medio de trabajadores empleados durante el ejercicio no sea superior a cincuenta.
- Que la actividad que se ejerza en el local haya quedado suspendida en virtud de normativa
- Que en el caso de no haber quedado suspendida la actividad, que se hubiera producido una reducción de la facturación en el mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.
Estos requisitos, deberán ser acreditados por el arrendatario, y en el caso de que el arrendatario se haya beneficiado del aplazamiento sin reunir los requisitos, este será responsable de los daños y perjuicios que se haya podido ocasionar.
El Real Decreto Ley distingue entre dos casos diferenciados a la hora de establecerse el aplazamiento de la renta, atendiendo a la figura del arrendador.
En el primer caso, están los arrendadores que son empresa o entidad pública de vivienda, o un GRAN TENEDOR DE BIENES, entendiendo como tal la persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2.
En este caso, en el plazo de un mes desde la publicación del RDL (hasta el 23 de mayo) el arrendatario deberá solicitar al arrendador la moratoria de la renta, siendo recomendable que sea por escrito, y de forma que quede constancia de la comunicación. Desde ABOGADOS DAGESA queremos facilitarle modelo de escrito de solicitud al arrendador gran tenedor modelo de escrito de solicitud al arrendador gran tenedor. Debiendo rellenar únicamente sus datos, los del arrendador y firmándola.
En este caso, la moratoria de la renta será automática, siempre que no se hubiere alcanzado un acuerdo previo con el arrendador de moratoria o de reducción de renta. La moratoria afectará al periodo de tiempo que dure el estado de alarma y sus prórrogas y a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, si aquel plazo fuera insuficiente en relación con el impacto provocado por el COVID-19, sin que puedan superarse, en ningún caso, los cuatro meses. Por lo que no habrá obligación de pagar la renta durante este periodo. Las rentas dejadas de pagar se aplazarán, sin penalización ni intereses, a partir de la siguiente mensualidad, mediante el fraccionamiento de las cuotas en el plazo de dos años, que se contarán a partir del momento en el que se supere la situación aludida, o a partir de la finalización del plazo de los cuatro meses antes señalado, y siempre dentro del plazo de vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas.
En otro caso, están los arrendadores que son distintos a los señalados anteriormente, que la ley no lo hace, pero que nosotros para diferenciarlos los vamos a denominar PEQUEÑO PROPIETARIO DE BIENES.
El plazo para solicitar el aplazamiento, será igual que el anterior, de un mes desde la publicación del RDL (hasta el 23 de mayo) el arrendatario deberá solicitar al arrendador la moratoria de la renta, siendo recomendable que sea por escrito, y de forma que quede constancia de la comunicación. Desde ABOGADOS DAGESA queremos facilitarle modelo de escrito de solicitud al arrendador pequeño propietario. Debiendo rellenar únicamente sus datos, los del arrendador y firmándola.
La diferencia entre el supuesto anterior, es que el aplazamiento no será automático, debiendo prestar su consentimiento el arrendador. Si el arrendador presta su consentimiento las partes podrán disponer de la fianza depositada en su momento, que como poco sería de dos mensualidades, pudiendo ser más, para destinarlas al pago total o parcial de las rentas dejadas de abonar durante este periodo. En este caso el arrendatario estaría obligado a reponer la fianza en el plazo máximo de un año desde que se alcance el acuerdo, o el plazo que quede de vigencia del contrato en el caso de que sea inferior.
En este caso, de que el arrendador sea propietario de 10 inmuebles o menos, y no presente consentimiento a llegar a un acuerdo respecto al aplazamiento, este no se producirá, y el arrendatario seguirá obligado al pago de dichas rentas como cualquier otro mes.
Pero entendemos que esta última opción, sería igualmente interesante para arrendador como para arrendatario, derivándose beneficios para ambas partes; ya que el arrendatario en principio obtiene un aplazamiento de estas rentas, teniendo que abonar la fianza utilizada para el pago en el plazo de un año, o del tiempo que quede de contrato en caso de que sea inferior; y el arrendatario obtiene el aplazamiento de la renta de los meses en los que no esta obteniendo ingresos.
Desde ABOGADOS DAGESA estamos recomendando encarecidamente, tanto a arrendadores como a arrendatarios, el llegar a acuerdos por las rentas devengadas durante el estado de alarma, que supongan una o una reducción de la renta, o un aplazamiento de dichas cantidades.