Presupuesto de reforma: ¿qué pasa si se desvía del precio acordado? Guía legal completa

Cuando el coste final de una reforma excede de manera significativa el presupuesto inicialmente acordado, resulta fundamental comprender los derechos que asisten al cliente y las vías legales disponibles para abordar esta situación. A continuación, se analiza el marco jurídico pertinente y las posibles soluciones.

Análisis de las desviaciones en el presupuesto de reforma

Una desviación del presupuesto en una reforma puede manifestarse de diversas maneras, generando controversia entre el cliente y el contratista. Para entender mejor las situaciones en las que se produce esta problemática, es útil identificar los escenarios más comunes que dan lugar a estas diferencias económicas.

Casos típicos de desviación presupuestaria:

1. Incrementos no autorizados en las partidas del presupuesto original.
2. Facturación de trabajos que no fueron contemplados inicialmente.
3. Sobrecostes derivados de «imprevistos» cuya justificación resulta insuficiente.
4. Sustitución de materiales presupuestados por otros de coste superior sin el consentimiento del cliente.

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Marco legal aplicable (Código Civil español)

Situación	Artículo aplicable	Derechos del cliente
Aumentos no consentidos	Art. 1255 CC	Facultad de oponerse al abono de dichos incrementos.
Facturación de extras no autorizados	Art. 1256 CC	Derecho a la impugnación de las facturas correspondientes.
Desviación superior al 20%	Art. 1591 CC	Derecho a instar la resolución del contrato.
Cobro por trabajos no realizados	Art. 1101 CC	Legitimación para reclamar la restitución de las cantidades indebidamente percibidas.

Pasos para reclamar una desviación presupuestaria

Si te encuentras ante una desviación del presupuesto de tu reforma, es crucial seguir una serie de pasos para formalizar tu reclamación de manera efectiva y proteger tus derechos.

1. Revisión exhaustiva de la documentación contractual y contable

Es preciso llevar a cabo un análisis detallado de la documentación obrante:

• Confrontar el presupuesto inicial aceptado con las facturas finales presentadas.
• Verificar la existencia de firmas de autorización en las hojas de trabajos adicionales.
• Contrastar las mediciones reales de la obra con las contempladas en el presupuesto.

2. Reclamación extrajudicial mediante comunicación fehaciente

Se recomienda agotar la vía extrajudicial en primera instancia:

• Remitir un burofax con acuse de recibo y certificación de texto al contratista, especificando:
  • Las partidas presupuestarias objeto de controversia.
  • Los importes cuya aceptación se rechaza.
  • Un plazo de quince días para la regularización de la situación.
  • Acompañar copia del presupuesto firmado.

3. Obtención de informe pericial técnico-contable

Un dictamen pericial independiente puede resultar determinante:

• Designar a un aparejador o arquitecto para la elaboración de un informe pericial que:
  • Certifique la correcta ejecución de los trabajos facturados.
  • Analice la adecuación de los precios aplicados al mercado.
  • Identifique sobrecostes carentes de justificación.

4. Opciones legales en función de la magnitud de la desviación

La estrategia legal puede variar según la entidad del sobrecoste:

• Desviaciones de hasta un 15%: Posibilidad de negociar un plan de pago diferido para el importe adicional justificado.
• Desviaciones entre un 15% y un 20%: Derecho a reclamar una reducción proporcional del precio final (Artículo 1486 del Código Civil).
• Desviaciones superiores al 20%: Legitimación para solicitar la resolución contractual, con la correspondiente reclamación de indemnización por daños y perjuicios (Artículo 1124 del Código Civil).

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Cómo recuperar importes abonados en exceso

En caso de haber realizado pagos superiores a lo debido, se pueden ejercitar las siguientes acciones:

1. Acción de repetición de lo indebido (Artículo 1895 del Código Civil).
2. Procedimiento monitorio (para deudas dinerarias documentadas).
3. Acción de enriquecimiento injusto (Artículo 1896 del Código Civil) en ausencia de contrato escrito.

FAQ: Desviaciones en presupuestos de reforma

A continuación, se responden algunas preguntas frecuentes sobre las desviaciones presupuestarias en reformas:

1. ¿Qué margen de desviación presupuestaria se considera aceptable en una reforma?

La jurisprudencia tiende a considerar un margen de hasta un 10-15% como razonable si se encuentra debidamente justificado por imprevistos necesarios. Desviaciones superiores al 20% suelen ser consideradas abusivas.

2. ¿Es exigible el abono de trabajos adicionales no autorizados por escrito?

No, el Artículo 1256 del Código Civil requiere un acuerdo expreso para cualquier modificación de las condiciones contractuales, incluyendo la realización de trabajos extra y su correspondiente coste.

3. ¿Qué implicaciones tiene que el presupuesto se califique como «orientativo»?

A pesar de la calificación de «orientativo», el presupuesto sigue siendo vinculante en cuanto al precio cerrado que se haya establecido. La mención «orientativo» no exime al contratista de responsabilidad ante desviaciones significativas e injustificadas (Sentencia del Tribunal Supremo 345/2018).

4. ¿Qué medidas preventivas se pueden adoptar para evitar desviaciones presupuestarias?

Se recomienda:

• Exigir un presupuesto desglosado y con precio cerrado.
• Establecer una cláusula de precio máximo en el contrato.
• Requerir autorización expresa y por escrito para cualquier trabajo adicional.

5. En caso de disputa por la desviación presupuestaria, ¿se deben suspender los pagos?

Es posible retener los pagos correspondientes a las cantidades en disputa (Artículo 1593 del Código Civil), si bien se aconseja abonar la parte del precio que no sea objeto de controversia.

En Abogados Dagesa, contamos con profesionales especializados en derecho de la construcción, con experiencia en la gestión de controversias derivadas de desviaciones presupuestarias en reformas. Si usted se enfrenta a una situación similar, no dude en ponerse en contacto con nuestro equipo para recibir un asesoramiento jurídico preciso y estratégico.