Descubra bajo qué condiciones puede recuperar las arras al desistir de una compraventa, los tipos de arras existentes y los plazos legales para reclamar según el Código Civil español.
Índice de contenidos
1. Tipos de arras y sus efectos al desistir
El Código Civil español regula dos tipos de arras en su artículo 1454, cuyas naturalezas distintas impactan directamente en la posibilidad de recuperar el dinero entregado si finalmente se decide no seguir adelante con la compraventa. Es crucial comprender la distinción entre ambas figuras para conocer nuestros derechos y obligaciones.
1.1. Arras penitenciales
- Definición: Las arras penitenciales, también conocidas como arras de desistimiento o arrepentimiento, constituyen una cantidad de dinero que el comprador entrega al vendedor en el momento de la firma del contrato de compraventa, otorgando a ambas partes la facultad de desistir del contrato celebrado. Es decir, se establece un «precio» por el derecho a no cumplir la obligación principal de compraventa.
- Efecto al desistir el comprador: Si el comprador decide no seguir adelante con la compra, pierde la cantidad entregada en concepto de arras. Esta es la consecuencia directa de haber pactado este tipo de arras.
- Efecto al desistir el vendedor: Si es el vendedor quien se arrepiente y decide no vender, está obligado a devolver al comprador el doble de la cantidad que recibió como arras. Esta penalización busca compensar al comprador por la pérdida de la oportunidad de adquirir el inmueble y los posibles perjuicios ocasionados.
- Base legal: El fundamento legal de las arras penitenciales se encuentra explícitamente recogido en el artículo 1454 del Código Civil: «Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose1 el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas.«
1.2. Arras confirmatorias
- Definición: Las arras confirmatorias, a diferencia de las penitenciales, no otorgan a las partes el derecho a desistir del contrato. Su finalidad principal es la de constituir una prueba de la celebración del contrato y un anticipo o parte del precio total de la compraventa. En esencia, representan una garantía del cumplimiento de las obligaciones contractuales.
- Efecto al desistir: En caso de que una de las partes incumpla su obligación (ya sea el comprador de pagar el resto del precio o el vendedor de entregar la vivienda), la otra parte puede exigir el cumplimiento forzoso del contrato o su resolución, con la correspondiente indemnización por los daños y perjuicios sufridos. El incumplidor, además, perderá las arras entregadas (si fue el comprador) o deberá devolverlas duplicadas (si fue el vendedor), como parte de la indemnización.
- Base legal: Aunque el artículo 1454 del Código Civil menciona las arras confirmatorias al contraponerlas a las penitenciales («Las arras o señal que se entregan en los contratos de compra y venta se entenderán, salvo pacto en contrario, como confirmatorias…«), su naturaleza y efectos se derivan de los principios generales de las obligaciones y contratos recogidos en el Código Civil.
Clave: La distinción crucial radica en la voluntad de las partes al firmar el contrato de arras. Para que las arras tengan carácter penitencial y permitan el desistimiento, debe establecerse de forma clara e inequívoca en el contrato. Si el contrato no especifica el tipo de arras, la jurisprudencia del Tribunal Supremo (como la STS 342/2018) establece la presunción de que son confirmatorias. Por lo tanto, la redacción del contrato es fundamental para determinar las consecuencias en caso de desistimiento.
2. ¿Cuándo se pueden recuperar las arras?
La posibilidad de recuperar las arras entregadas en un contrato de compraventa depende fundamentalmente del tipo de arras pactado y de la causa del desistimiento o la resolución del contrato.
2.1. Casos en que el comprador recupera las arras
Desistimiento del vendedor (en arras penitenciales): Como se mencionó anteriormente, si se han pactado arras penitenciales y es el vendedor quien decide no seguir adelante con la venta, está obligado a devolver al comprador el doble de la cantidad recibida en concepto de arras.
Incumplimiento del vendedor (en arras confirmatorias): Si las arras son confirmatorias y el vendedor incumple alguna de sus obligaciones esenciales (por ejemplo, no entrega la vivienda en el plazo acordado o la entrega con graves defectos), el comprador puede optar por exigir el cumplimiento del contrato o su resolución judicial. Si se opta por la resolución, el juez puede ordenar la devolución de las arras entregadas, además de una posible indemnización por daños y perjuicios.
Mutuo acuerdo (Art. 1255 CC): Las partes, de común acuerdo, pueden decidir rescindir el contrato de compraventa y establecer las condiciones de la devolución de las arras, independientemente del tipo que se haya pactado inicialmente. El principio de autonomía de la voluntad recogido en el artículo 1255 del Código Civil permite a las partes pactar lo que tengan por conveniente siempre que no sea contrario a la ley, la moral o el orden público.
2.2. Casos en que NO se recuperan
Desistimiento unilateral del comprador (en arras penitenciales): Si se pactaron arras penitenciales y es el comprador quien decide desistir de la compraventa sin que exista un incumplimiento por parte del vendedor, perderá la cantidad entregada en concepto de arras. Esta es la esencia de este tipo de arras: el «precio del arrepentimiento» para el comprador.
Incumplimiento del comprador (en arras confirmatorias): Si las arras son confirmatorias y el comprador incumple su obligación principal de pagar el resto del precio de la vivienda, el vendedor puede optar por exigir el cumplimiento del contrato o su resolución. Si se opta por la resolución, el comprador perderá las arras entregadas como parte de la indemnización por los daños y perjuicios causados al vendedor por el incumplimiento.
Jurisprudencia relevante:
- STS 45/2020: Esta sentencia del Tribunal Supremo refuerza la naturaleza de las arras penitenciales como el «precio del arrepentimiento«, confirmando que el comprador que desiste pierde la cantidad entregada.
- SAP Barcelona 123/2021: Esta sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona subraya la importancia del pacto expreso sobre las condiciones de devolución de las arras, indicando que, si el contrato no estipula circunstancias específicas para la devolución, no existe obligación de hacerlo en caso de desistimiento unilateral del comprador en arras confirmatorias.
3. Procedimiento para reclamar las arras
Si considera que tiene derecho a la devolución de las arras, es importante seguir un procedimiento adecuado para intentar recuperar su dinero.
3.1. Reclamación extrajudicial
- Notificación formal: El primer paso consiste en enviar una comunicación formal al vendedor (o al comprador, según corresponda) expresando su voluntad de resolver el contrato y solicitando la devolución de las arras (o el doble de las mismas). Esta notificación debe realizarse de forma fehaciente, es decir, que quede constancia de su envío y recepción. Lo más recomendable es utilizar un burofax con acuse de recibo y certificación de texto, ya que proporciona una prueba legal de la comunicación y su contenido. También se puede utilizar una carta certificada con acuse de recibo.
- Plazo de respuesta: Es aconsejable otorgar a la otra parte un plazo razonable para responder a su reclamación. Un plazo de 15 días hábiles suele ser considerado adecuado. En la comunicación, se debe indicar claramente las consecuencias legales en caso de no obtener una respuesta favorable o una solución al conflicto.
3.2. Demanda judicial
Si la reclamación extrajudicial no da resultados, la siguiente vía es la judicial.
- Juzgado competente: La demanda deberá interponerse ante el Juzgado de Primera Instancia del lugar donde se encuentra la vivienda o del domicilio del vendedor, a elección del demandante.
- Plazo: El plazo general de prescripción para las acciones personales que no tengan un plazo especial es de 5 años desde el día en que pudo exigirse el cumplimiento de la obligación (artículo 1964 del Código Civil). En el caso de la reclamación de arras, este plazo comenzaría a contar desde el momento del incumplimiento o desistimiento que da lugar a la reclamación.
- Documentación necesaria: Para interponer una demanda judicial, será necesario contar con la siguiente documentación:
- Contrato de arras firmado por ambas partes.
- Comprobante de pago de la cantidad entregada en concepto de arras.
- Copia de la notificación formal enviada en la fase extrajudicial y el acuse de recibo.
- Cualquier otra comunicación (correos electrónicos, mensajes, etc.) que pueda acreditar el desistimiento o el incumplimiento de la otra parte.
- Poder para pleitos otorgado al procurador (si es necesario).
- Informe de abogado justificando la reclamación.
Es importante tener en cuenta que, para iniciar un procedimiento judicial, es obligatorio contar con la asistencia de un abogado y, en la mayoría de los casos, de un procurador (artículo 23 de la Ley de Enjuiciamiento Civil – LEC).
4. Preguntas frecuentes (FAQ)
1. ¿Puedo recuperar las arras si me arrepiento de comprar?
Depende del tipo de arras:
– Penitenciales: No, salvo que exista un pacto contrario en el contrato. La pérdida de las arras es la consecuencia de ejercer el derecho de desistimiento.
– Confirmatorias: Solo si el vendedor incumple sus obligaciones contractuales. En este caso, se podría solicitar la resolución del contrato y la devolución de las arras como parte de la indemnización.
2. ¿Qué pasa si no se especifica el tipo de arras en el contrato?
Se presumen confirmatorias (artículo 1454 del Código Civil y jurisprudencia del Tribunal Supremo). Esto significa que no otorgan un derecho unilateral de desistimiento y, en caso de incumplimiento del comprador, este podría perderlas como parte de la indemnización al vendedor.
3. ¿Puedo negociar la devolución de las arras con el vendedor?
Sí, en cualquier momento las partes pueden llegar a un acuerdo escrito (amparado por el artículo 1255 del Código Civil) para modificar las condiciones iniciales y acordar la devolución total o parcial de las arras, o cualquier otra solución que consideren conveniente.
4. ¿Qué plazo tengo para reclamar judicialmente?
El plazo general de prescripción para reclamar judicialmente el cumplimiento de obligaciones contractuales, incluyendo la devolución de arras en caso de incumplimiento, es de 5 años desde el momento en que la acción pudo ser ejercitada (artículo 1964 del Código Civil).
5. ¿Necesito abogado para reclamar las arras?
En vía judicial, sí es obligatorio contar con la asistencia de un abogado y, en la mayoría de los casos, de un procurador (artículo 23 de la Ley de Enjuiciamiento Civil). En la vía extrajudicial (envío de la notificación formal), no es obligatorio, pero sí muy recomendable contar con asesoramiento legal para redactar la reclamación de forma adecuada.
5. Conclusiones clave
- Las arras penitenciales ofrecen la posibilidad de desistir del contrato, pero con la consecuencia de perder el dinero entregado si desiste el comprador, o de devolver el doble si desiste el vendedor.
- Las arras confirmatorias actúan como señal y garantía del cumplimiento del contrato, y solo se recuperan si la otra parte incumple sus obligaciones.
- Es fundamental que el contrato de arras especifique claramente el tipo de arras que se pacta. En caso de duda, se presumirán confirmatorias.
- Si considera que tiene derecho a la devolución de las arras, es crucial actuar con rapidez, ya que existe un plazo de prescripción de 5 años para iniciar acciones judiciales.
- Siempre revise detenidamente el contrato de arras antes de firmarlo y, en caso de dudas o problemas, consulte con un abogado especializado en derecho inmobiliario.
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