¿Qué hacer si el contratista no cumple el contrato de obra?

Descubra los pasos legales ante el incumplimiento de un contrato de obra: cómo reclamar, exigir responsabilidades y resolver el contrato según el Código Civil y la LOE.

1. Tipos de incumplimiento y sus consecuencias

Cuando se contrata a un profesional o una empresa para llevar a cabo una obra, se espera que cumpla con lo acordado en el contrato. Sin embargo, es posible que el contratista no cumpla el contrato de obra según los términos pactados. Estos incumplimientos pueden ser de diversa índole y acarrean diferentes consecuencias legales.

1.1. Incumplimientos más frecuentes

• Retrasos injustificados (Art. 1101 CC): Cuando la obra no se finaliza en el plazo acordado sin una justificación válida, el contratista no cumple el contrato de obra. El artículo 1101 del Código Civil establece la obligación de indemnizar por los daños y perjuicios causados por el incumplimiento de las obligaciones.
• Defectos en la ejecución (Art. 1591 CC): Si la obra presenta vicios o defectos que la hacen inadecuada para su fin, o que comprometen su seguridad, se considera que el contratista no cumple el contrato de obra. El artículo 1591 del Código Civil regula la responsabilidad de constructores y arquitectos por los vicios de la construcción.
• Abandono de la obra (Art. 1124 CC): Si el contratista cesa la ejecución de la obra de forma unilateral e injustificada, se considera un incumplimiento grave del contrato, donde el contratista no cumple el contrato de obra. El artículo 1124 del Código Civil otorga a la parte perjudicada la facultad de resolver el contrato.
• Desviaciones del proyecto (Art. 17 LOE): Cuando la obra se ejecuta apartándose significativamente de los planos y especificaciones del proyecto acordado, el contratista no cumple el contrato de obra. El artículo 17 de la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) establece las obligaciones de los agentes de la edificación, incluido el constructor.

1.2. Responsabilidades del contratista

Cuando el contratista no cumple el contrato de obra, incurre en responsabilidades legales que pueden dar lugar a diversas acciones por parte del comitente (el cliente).

Incumplimiento	Base Legal	Consecuencias
Retrasos	Art. 1101 CC	Indemnización por daños y perjuicios (ej. alquileres perdidos) + posibilidad de resolución del contrato (Art. 1124 CC)
Defectos	Art. 1591 CC	Obligación de reparar los defectos, indemnización por daños y perjuicios
Abandono	Art. 1124 CC	Resolución del contrato + posible reclamación de penalizaciones pactadas e indemnización por daños

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2. Pasos para actuar ante el incumplimiento

Si usted se encuentra en la situación de que el contratista no cumple el contrato de obra, es importante seguir una serie de pasos para proteger sus derechos.

2.1. Reclamación extrajudicial

1. Notificación formal: El primer paso crucial es enviar una notificación formal al contratista comunicándole el incumplimiento detectado y requiriéndole para que lo subsane en un plazo determinado. Lo más recomendable es hacerlo mediante burofax con acuse de recibo, para tener constancia fehaciente de la comunicación.
2. Plazo de subsanación: En la notificación, se debe otorgar al contratista un plazo razonable para subsanar el incumplimiento (por ejemplo, entre 15 y 30 días hábiles, dependiendo de la naturaleza del mismo).
3. Mediación: Antes de acudir a la vía judicial, se puede intentar una mediación entre las partes, tal como prevé la Ley 5/2012, en su Artículo 19. Un mediador puede ayudar a alcanzar un acuerdo amistoso para solucionar el conflicto sin necesidad de un litigio.

2.2. Acciones judiciales

Si la reclamación extrajudicial no da resultados, o si el incumplimiento es grave, se puede recurrir a la vía judicial.

• Demanda de cumplimiento (Art. 1124 CC): Se puede interponer una demanda exigiendo al contratista el cumplimiento forzoso de lo pactado en el contrato.
• Resolución del contrato (Art. 1124 CC): Si el incumplimiento es lo suficientemente grave, se puede solicitar la resolución del contrato, lo que implicaría la extinción de las obligaciones de ambas partes.
• Reclamación de daños (Art. 1101 CC): Independientemente de la acción anterior, se puede reclamar al contratista una indemnización por los daños y perjuicios sufridos como consecuencia de su incumplimiento.

Documentación necesaria: Para iniciar cualquier reclamación, tanto extrajudicial como judicial, es fundamental recopilar la siguiente documentación:

• Contrato de obra firmado por ambas partes.
• Fotografías y/o vídeos del estado actual de la obra y de los incumplimientos.
• Presupuestos y facturas de los pagos realizados al contratista.
• Comunicaciones mantenidas con el contratista (emails, mensajes, etc.).

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3. Garantías legales disponibles

La legislación española ofrece diversas garantías para proteger al comitente en caso de que el contratista no cumpla el contrato de obra.

3.1. Seguro decenal (Art. 19 LOE)

• Para obras de edificación, el artículo 19 de la LOE establece la obligatoriedad de un seguro decenal que cubre los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros¹ elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio. Esta cobertura tiene una duración de 10 años desde la recepción de la obra.
• La responsabilidad es solidaria entre el constructor y los técnicos (arquitecto, aparejador) en relación con estos defectos estructurales.

3.2. Retención de pagos (Art. 1591 CC)

• Aunque el artículo 1591 del Código Civil se centra en la responsabilidad por vicios, el principio general permite al comitente, ante un incumplimiento del contratista no cumple el contrato de obra, ejercer el derecho a retener una parte de los pagos pendientes como garantía hasta que se subsanen los defectos o se cumpla lo acordado. Una práctica común es retener hasta un 10% del precio total.
• El plazo para esta retención se extiende hasta la subsanación de los defectos o la resolución del conflicto.

3.3. Embargo preventivo

• En caso de temer que el contratista pueda insolventarse antes de que finalice un procedimiento judicial, se puede solicitar al juez un embargo preventivo sobre bienes del contratista, como su maquinaria o cuentas bancarias (Art. 721 de la Ley de Enjuiciamiento Civil – LEC).
• Para que se conceda, es necesario acreditar la apariencia de buen derecho (indicios de incumplimiento) y el peligro de que, sin el embargo, la ejecución de una futura sentencia sea imposible o muy difícil.

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4. Preguntas frecuentes (FAQ)

1. ¿Puedo rescindir el contrato con el contratista si los retrasos en la obra son importantes?

Sí, según el artículo 1124 del Código Civil, si el incumplimiento por retraso es de tal entidad que frustra las expectativas del comitente (por ejemplo, si supera un porcentaje significativo del plazo pactado, como el 20% mencionado), se puede solicitar la resolución del contrato.

2. Si el contratista no cumple el contrato de obra, ¿qué tipo de indemnización puedo reclamar?

Se pueden reclamar diversos tipos de daños, incluyendo los daños directos (por ejemplo, los costes de reparación de los defectos), el lucro cesante (las ganancias que se han dejado de obtener debido al incumplimiento) y los costes necesarios para terminar la obra por otro profesional si se resuelve el contrato.

3. ¿Es obligatorio contratar a un abogado para reclamar si el contratista no cumple el contrato de obra?

Para iniciar una demanda judicial, sí es obligatorio contar con la asistencia de un abogado y, generalmente, de un procurador (Art. 23 LEC). Sin embargo, para la fase de reclamación extrajudicial o para intentar una mediación, no es obligatorio, aunque sí muy recomendable contar con asesoramiento legal.

4. ¿Qué puedo hacer si el contratista que no cumple el contrato de obra se declara en quiebra?

En caso de quiebra del contratista, las opciones para reclamar pueden ser más complejas. Se podría intentar reclamar a:

• El seguro decenal, si los defectos están cubiertos por esta póliza.
• El arquitecto director u otros agentes de la edificación, si se puede demostrar su responsabilidad solidaria en los vicios.
• El Fondo de Garantía Salarial (FOGASA), en el caso de trabajadores del contratista que no hayan cobrado. En estos casos, es fundamental asesorarse con un abogado especializado en derecho concursal y de la construcción.

5. ¿Cuánto tiempo tengo para reclamar por los incumplimientos del contratista?

Los plazos varían según el tipo de reclamación:

• Para reclamar por vicios ocultos en la construcción (Art. 1591 CC, aunque este artículo ha sido parcialmente modificado por la LOE), los plazos de garantía son de 10 años para defectos estructurales, 3 años para defectos en elementos constructivos o instalaciones, y 1 año para defectos de acabado. El plazo para ejercitar la acción de reclamación es de 2 años desde que se manifiestan los daños.
• Para reclamar por incumplimientos contractuales generales (retrasos, abandono, etc.), el plazo general de prescripción de las acciones personales es de 5 años (Art. 1964 CC).

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5. Consejos prácticos

1. Documente exhaustivamente todo lo relacionado con la obra: tome fotografías y vídeos del estado de la misma, guarde todos los emails, mensajes y actas de reuniones con el contratista.
2. Exija informes periódicos de avance de la obra para poder detectar posibles retrasos o desviaciones a tiempo.
3. Retenga pagos de forma proporcional ante incumplimientos evidentes, comunicándolo formalmente al contratista.
4. Considere contratar a un perito independiente para que valore los defectos de construcción y el alcance de los incumplimientos. Su informe será una prueba valiosa.
5. Actúe con rapidez ante los incumplimientos para evitar que los plazos de prescripción extingan su derecho a reclamar.

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