¿Qué pasa si la obra no se ajusta a lo pactado en el contrato? Análisis según la legislación española

Cuando una obra no cumple con lo acordado en el contrato, se generan incumplimientos contractuales que pueden derivar en responsabilidades legales para la parte incumplidora. Es fundamental conocer los derechos y las vías de reclamación que ofrece la legislación española ante esta situación. A continuación, se exponen los fundamentos legales según la normativa española para saber qué hacer si la obra no se ajusta a lo pactado.

Argumentos legales basados en la normativa española

La legislación española ofrece un marco legal sólido para proteger los derechos de quienes contratan una obra y se encuentran con que esta no se ajusta a lo pactado. Diversas normativas y artículos del Código Civil y de la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) son relevantes en estos casos.

1. Incumplimiento contractual (Artículo 1101 del Código Civil)

   • Este artículo fundamental establece que el deudor (que en el contexto de una obra suele ser el contratista o el profesional encargado de su ejecución) queda obligado a reparar los daños y perjuicios causados al acreedor (el cliente o propietario) por el incumplimiento de sus obligaciones. Esto incluye aquellos casos en los que la obra presenta deficiencias, se retrasa injustificadamente o no se ajusta a las especificaciones acordadas en el contrato. Si la obra no se ajusta a lo pactado, este artículo es la base para exigir una compensación por los daños sufridos.

2. Defectos o vicios ocultos (Artículo 1484 del Código Civil)

   • En el ámbito de la construcción, si la obra presenta defectos no visibles al momento de la entrega, que afectan a su uso o disminuyen su valor, el comprador o cliente tiene derechos específicos. Aunque este artículo se refiere a la compraventa en general, su espíritu se aplica a los contratos de obra. El cliente puede exigir la reparación de los defectos, una reducción del precio pagado o, en casos graves, la resolución del contrato si la obra no se ajusta a lo pactado por la existencia de estos vicios ocultos.

3. Plazo de garantía en construcción (Ley de Ordenación de la Edificación – LOE, Artículo 17)

   • Para las obras de edificación, la LOE establece un sistema de garantías obligatorias que protegen al propietario durante un determinado período de tiempo frente a diferentes tipos de daños o defectos en obra:
     • 1 año para los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de acabado de la obra.
     • 3 años para los daños materiales causados por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos¹ básicos de habitabilidad o funcionales.
     • 10 años para los daños materiales causados por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros² elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.

   Estos plazos son cruciales para determinar hasta cuándo se puede reclamar si la obra no se ajusta a lo pactado y presenta alguno de estos tipos de defectos.

4. Acciones judiciales (Ley de Enjuiciamiento Civil, Artículo 217)

   • La Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) permite al afectado por un incumplimiento contractual, como que la obra no se ajusta a lo pactado, acudir a los tribunales para reclamar sus derechos. El artículo 217 de la LEC establece las reglas sobre la carga de la prueba, indicando que corresponde al demandante probar los hechos constitutivos de su pretensión (el incumplimiento y los daños sufridos). Se puede solicitar judicialmente la indemnización por daños y perjuicios, la reparación de los defectos o, en los casos que proceda, la nulidad o resolución del contrato si la obra no se ajusta a lo pactado de manera sustancial.

5. Responsabilidad profesional (Artículo 1.901 del Código Civil)

   • Este artículo establece una responsabilidad extracontractual para aquellos que causan daño por su acción u omisión, o por la de aquellas personas de quienes se debe responder. En el contexto de la construcción, los profesionales como arquitectos, aparejadores y constructores pueden ser responsables por negligencias en la ejecución de la obra que provoquen que la obra no se ajuste a lo pactado y cause daños al propietario.

FAQ: Incumplimiento en obra contratada

Para aclarar las dudas más comunes sobre qué sucede si la obra no se ajusta a lo pactado, respondemos a las siguientes preguntas frecuentes:

1. ¿Qué se considera incumplimiento en una obra?

Se entiende por incumplimiento cualquier desviación de lo que se había pactado en el contrato de obra. Esto puede incluir diferencias en los materiales utilizados, el incumplimiento de los plazos de ejecución, una calidad inferior a la esperada o el no cumplimiento de las especificaciones técnicas detalladas en el proyecto o el contrato. Si la obra no se ajusta a lo pactado en cualquiera de estos aspectos, se considera un incumplimiento.

2. ¿Cuánto tiempo tengo para reclamar por defectos en la obra?

El plazo para reclamar por defectos en obra depende de la naturaleza del defecto, tal como se establece en el Artículo 17 de la LOE: 1 año para defectos de acabado, 3 años para daños que afectan a la habitabilidad o funcionalidad, y 10 años para vicios estructurales. Es importante tener en cuenta que estos son plazos de garantía, y la acción para reclamar puede tener plazos de prescripción diferentes (generalmente 2 años desde que se manifiesta el daño dentro de los plazos de garantía de la LOE, o 5 años para acciones personales según el Código Civil). Si la obra no se ajusta a lo pactado y presenta defectos, es crucial actuar dentro de estos plazos.

3. ¿Puedo resolver el contrato si la obra no cumple con lo pactado?

Sí, según el Artículo 1124 del Código Civil, la parte perjudicada (el cliente) puede demandar la resolución del contrato si la otra parte (el contratista) incumple sus obligaciones de manera esencial. Que la obra no se ajuste a lo pactado de forma grave, impidiendo el uso para el que fue concebida o generando defectos significativos, puede ser motivo para solicitar la resolución contractual.

4. ¿Qué pruebas necesito para reclamar si la obra no se ajusta a lo pactado?

Para reclamar eficazmente que la obra no se ajusta a lo pactado, es fundamental contar con pruebas sólidas. Esto incluye:

• El contrato de obra firmado por ambas partes, donde se detallan las especificaciones de la obra.
• Informes periciales elaborados por técnicos independientes que acrediten las deficiencias o la falta de ajuste de la obra a lo pactado.
• Comunicación previa enviada al responsable (contratista) notificando los incumplimientos.
• Fotografías, vídeos y cualquier otra documentación que evidencie que la obra no se ajusta a lo pactado.

5. ¿Qué pasa si el contratista se niega a reparar los defectos cuando la obra no se ajusta a lo pactado?

Si el contratista se niega a reparar los defectos o a subsanar las deficiencias cuando la obra no se ajusta a lo pactado, el cliente puede iniciar una demanda civil para exigir el cumplimiento del contrato (la reparación de los defectos), una indemnización por los daños y perjuicios causados por el incumplimiento (según el Artículo 1101 CC), o incluso una reducción del precio pagado en proporción a la menor calidad o al incumplimiento.

Si usted se encuentra en una situación donde la obra no se ajusta a lo pactado, es recomendable buscar asesoramiento legal especializado para evaluar su caso y determinar la mejor vía de actuación para proteger sus derechos. En Abogados Dagesa contamos con un equipo legal especializado que lo ayudarán en todo el proceso, contáctanos ahora mismo.