Reclamacion de daños en viviendas por aislamiento térmico

El aislamiento térmico es un elemento fundamental en la construcción de edificios, ya que garantiza un adecuado confort térmico y reduce el consumo energético. 

Sin embargo, un aislamiento térmico deficiente puede dar lugar a una serie de problemas que afectan tanto a la estructura del edificio como a la salud de sus ocupantes. 

En este artículo, analizaremos las consecuencias legales de un aislamiento térmico inadecuado y las acciones que pueden emprender los propietarios afectados.

Marco Legal y Responsabilidades sobre los daños en viviendas por aislamiento térmico

La normativa española establece una serie de requisitos mínimos en materia de aislamiento térmico, con el objetivo de garantizar la eficiencia energética de las viviendas y edificios. 

Entre las normas más relevantes encontramos:

Ley de Propiedad Horizontal: Esta ley regula las relaciones entre los propietarios de una finca y establece las obligaciones de conservación y reparación del edificio. En concreto, el artículo 9.1.b) de la Ley de Propiedad Horizontal señala que los propietarios están obligados a contribuir a los gastos generales para el adecuado mantenimiento, conservación y reparación de los elementos comunes del edificio.

“Mantener en buen estado de conservación su propio

piso o local e instalaciones privativas, en términos que

no perjudiquen a la comunidad o a los otros propietarios, resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por quienes deba responder.”

• Código Civil: El Código Civil establece los principios generales de la responsabilidad civil, que resultan aplicables en los casos de daños causados por vicios o defectos en la construcción. En particular, el artículo 1484 del Código Civil establece que el vendedor responde de los vicios ocultos de la cosa vendida que la hagan impropia para el uso a que se destina o la disminuyan de tal modo que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado un precio menor. 

“El vendedor estará obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tuviere la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella; pero no será responsable de los defectos manifiestos o que estuvieren a la vista, ni tampoco de los que no lo estén, si el comprador es un perito que, por razón de su oficio o profesión, debía fácilmente conocerlos.”

En el caso de un aislamiento térmico deficiente, pueden surgir responsabilidades tanto para el promotor como para el constructor de la vivienda, en función del momento en que se hayan producido los daños y de las cláusulas contractuales suscritas. Asimismo, la comunidad de propietarios puede ser responsable si los daños afectan a elementos comunes del edificio.

Tipos de Daños y Consecuencias

Un aislamiento térmico inadecuado puede provocar una serie de daños y consecuencias, entre las que destacan:

• Humedades: La falta de aislamiento térmico puede provocar la condensación del vapor de agua en las paredes, lo que a su vez genera humedades y, en casos graves, moho.
• Deterioro de materiales: La humedad puede dañar los materiales de construcción, como revocos, pinturas y estructuras de madera.
• Problemas de salud: La presencia de humedad y moho puede provocar problemas de salud en los ocupantes de la vivienda, como alergias, asma y otras enfermedades respiratorias.
• Aumento de los costes energéticos: Un aislamiento térmico deficiente implica un mayor consumo energético para climatizar la vivienda, lo que se traduce en un incremento de los gastos.

Procedimiento para reclamar los daños en viviendas por aislamiento térmico

Ante la detección de daños causados por un aislamiento térmico deficiente, el propietario afectado puede emprender las siguientes acciones:

1. Notificación extrajudicial: Lo primero que debe hacer el afectado es poner en conocimiento del presunto responsable (promotor, constructor, comunidad de propietarios, etc.) los daños sufridos. Esta notificación puede realizarse mediante burofax o carta certificada, detallando los daños concretos y solicitando su reparación en un plazo determinado.
2. Reclamación judicial: Si el responsable no atiende la reclamación extrajudicial o la respuesta resulta insatisfactoria, el afectado puede interponer una demanda ante los juzgados. En la demanda, se deberán alegar los hechos, las pruebas que acrediten los daños y la responsabilidad del demandado.
3. Peritaje: En la mayoría de los casos, será necesario realizar un peritaje para determinar la existencia de los daños, sus causas y la cuantía de los mismos. El perito emitirá un informe pericial que será utilizado como prueba en el juicio.

Plazos y prescripción sobre la reclamación de daños en viviendas por aislamiento térmico

Los plazos para reclamar los daños causados por un aislamiento térmico deficiente varían en función de la naturaleza de los daños y de la legislación aplicable. En general, los plazos para reclamar los vicios ocultos de la construcción son más largos que los plazos para reclamar otros tipos de daños.

La prescripción de las acciones para reclamar los daños también está sujeta a diferentes plazos, que pueden variar en función de la comunidad autónoma. 

Es importante consultar con un abogado para conocer los plazos concretos aplicables a cada caso.

En Abogados Dagesa, somos expertos en reclamaciones por daños en viviendas. No permitas que los defectos en el aislamiento térmico afecten tu confort y economía. Contáctanos hoy mismo y obtén la asesoría legal especializada que necesitas para proteger tu hogar y tus derechos. ¡Estamos aquí para ayudarte a resolver cualquier inconveniente y asegurar tu tranquilidad!

Escenarios Hipotéticos

Para ilustrar mejor los conceptos expuestos, veamos algunos escenarios hipotéticos:

• Caso 1: Un propietario adquiere una vivienda de segunda mano y, al poco tiempo de mudarse, comienza a notar manchas de humedad en las paredes exteriores. Tras solicitar un peritaje, se determina que las humedades son causadas por un aislamiento térmico deficiente en la fachada. En este caso, el propietario podría reclamar los daños al vendedor de la vivienda, alegando la existencia de un vicio oculto.
• Caso 2: Una comunidad de propietarios decide realizar una rehabilitación energética del edificio y, tras finalizar las obras, se detectan filtraciones de agua en varios pisos. Un peritaje revela que las filtraciones se deben a un error en la ejecución del aislamiento térmico de la cubierta. En este caso, la comunidad de propietarios podría reclamar los daños a la empresa constructora.

La Importancia del Peritaje

Como ya hemos mencionado, el peritaje es una herramienta fundamental en este tipo de reclamaciones. El perito, un experto en la materia, será el encargado de:

• Inspeccionar la vivienda: Realizará una inspección exhaustiva de la vivienda para identificar los daños causados por el aislamiento térmico deficiente.
• Determinar las causas: Analizará las causas que han originado los daños, estableciendo un vínculo causal entre el aislamiento defectuoso y los problemas detectados.
• Valorar los daños: Calculará el coste de las reparaciones necesarias para subsanar los daños causados.
• Emitir un informe pericial: Elaborará un informe detallado en el que se recojan todas las conclusiones a las que ha llegado.

El informe pericial será una prueba fundamental en el juicio, ya que permitirá al juez valorar la existencia de los daños y la responsabilidad del demandado.

La Cuantía de la Indemnización

La cuantía de la indemnización que se puede obtener en una reclamación por daños causados por un aislamiento térmico deficiente dependerá de diversos factores, entre los que destacan:

• La naturaleza y gravedad de los daños: Los daños más graves, como las humedades estructurales o los problemas de salud causados por el moho, darán lugar a indemnizaciones más elevadas.
• El coste de las reparaciones: La indemnización deberá cubrir los gastos necesarios para reparar los daños causados.
• Los perjuicios económicos derivados de los daños: Si los daños han provocado un descenso del valor de la vivienda o han generado gastos adicionales (por ejemplo, en calefacción o en alquiler de una vivienda alternativa), estos también podrán ser indemnizados.
• Los perjuicios morales: En algunos casos, los daños causados por un aislamiento térmico deficiente pueden generar perjuicios morales, como estrés o ansiedad, que también podrán ser indemnizados.

Diferencia entre Vicios Ocultos y Ruinas

Es importante distinguir entre los vicios ocultos y las ruinas. Los vicios ocultos son aquellos defectos que existen en la cosa vendida y que la hacen impropia para el uso a que se destina o la disminuyen de tal modo que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado un precio menor. Las ruinas, por su parte, son los deterioros graves de un edificio que ponen en peligro su estabilidad o la seguridad de las personas.

En el caso del aislamiento térmico deficiente, si el defecto existía en el momento de la venta y no era conocido por el comprador, se trataría de un vicio oculto. Si, por el contrario, el deterioro del aislamiento se ha producido con el paso del tiempo y ha alcanzado un grado tal que pone en peligro la estabilidad del edificio, se podría hablar de ruinas.

Preguntas Frecuentes

• ¿Qué debo hacer si detecto problemas de aislamiento en mi vivienda? Lo primero es documentar los daños mediante fotografías y vídeos, y ponerse en contacto con el responsable.
• ¿Quién es responsable de los daños causados por un aislamiento térmico deficiente? La responsabilidad puede recaer en el promotor, el constructor, la comunidad de propietarios o incluso en un tercero que haya realizado alguna reforma.
• ¿Cuánto tiempo tengo para reclamar? Los plazos para reclamar varían en función de la naturaleza de los daños y de la legislación aplicable. Es recomendable consultar con un abogado.
• ¿Qué pruebas necesito para presentar una reclamación? Las pruebas más habituales son el informe pericial, las facturas de las reparaciones, las fotografías de los daños y cualquier otro documento que acredite la existencia de los mismos.