Retraso en la entrega de vivienda: Qué hacer y cómo reclamar legalmente

La compra de una vivienda es, para la mayoría, la inversión más importante de sus vidas. Un proceso que, idealmente, debería transcurrir sin contratiempos, puede convertirse en una pesadilla si el vendedor incumple una de las obligaciones más fundamentales: la entrega de la vivienda en el plazo acordado. 

Un retraso en la entrega de vivienda no solo genera incertidumbre y ansiedad, sino que puede acarrear importantes perjuicios económicos y personales para el comprador.

Saber cómo actuar ante esta situación es crucial. 

Este artículo está diseñado para guiarle, paso a paso, a través de sus derechos como comprador en España y las acciones legales disponibles para reclamar al vendedor. Nos basaremos en la legislación vigente, principalmente el Código Civil, y le proporcionaremos las herramientas para defender sus intereses de manera efectiva.

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Comprobar el contrato: La clave de todo

Antes de tomar cualquier medida, el primer paso y el más fundamental es revisar minuciosamente el contrato de compraventa que usted firmó. Este documento es la ley entre las partes y contendrá las claves para su reclamación.

• Plazo de Entrega: Confirme que el contrato especifica claramente una fecha o un plazo máximo de entrega de la vivienda. La ausencia de un plazo claro puede dificultar la reclamación, aunque no la imposibilita totalmente (se entendería un plazo razonable según la naturaleza del bien).
• Cláusulas de Penalización: Busque si existen cláusulas específicas que establezcan penalizaciones por retraso en la entrega. Estas cláusulas, comunes en contratos de compraventa de vivienda sobre plano, suelen fijar una cantidad diaria o mensual por cada día de demora, simplificando la cuantificación de la indemnización.
• Condiciones para el Incumplimiento: Revise si el contrato detalla las consecuencias del incumplimiento por parte del vendedor y los derechos del comprador en tal escenario.
• Arras: Si firmó un contrato de arras, es fundamental entender qué tipo de arras son (confirmatorias, penales o penitenciales) y sus efectos en caso de incumplimiento. Las arras confirmatorias implican el cumplimiento o la resolución con indemnización, mientras que las penitenciales (Art. 1454 Código Civil) permiten el desistimiento, perdiéndolas el comprador o devolviéndolas duplicadas el vendedor, sin mayor indemnización.

Un contrato bien redactado es su principal herramienta de defensa.

Primeras acciones:Intentar una solución amistosa

Una vez confirmado el incumplimiento del plazo de entrega, lo más recomendable es intentar una solución amistosa antes de escalar el conflicto a vías legales más complejas y costosas.

1. Contactar al Vendedor: Inicie la comunicación con el vendedor o la promotora. Es posible que el retraso se deba a causas ajenas a su voluntad y puedan ofrecer una solución (una nueva fecha de entrega, una compensación menor, etc.).
2. Comunicación por Escrito: Aunque la conversación inicial sea telefónica, asegúrese de que cualquier acuerdo o nueva propuesta de fecha de entrega se documente por escrito (email, mensaje con acuse de recibo). Esto dejará constancia de las conversaciones y evitará futuras disputas. Sea claro en expresar su preocupación y en recordar los términos del contrato original.

Esta fase puede ser suficiente para resolver el problema sin necesidad de mayores acciones. Sin embargo, si el vendedor no responde, no ofrece una solución satisfactoria o el retraso es ya considerable, deberá dar el siguiente paso.

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El requerimiento formal: Un paso indispensable

Si la negociación amistosa no da frutos, el siguiente paso es enviar un requerimiento formal al vendedor. Este documento es crucial porque constituye una prueba fehaciente de su intento de resolver el conflicto y de su voluntad de exigir el cumplimiento del contrato.

1. Tipo de Requerimiento: El medio más seguro y con valor probatorio en juicio es el burofax con acuse de recibo y certificación de contenido, o una notificación notarial. Evite los correos electrónicos simples o los mensajes de WhatsApp para este tipo de comunicación oficial, ya que su validez probatoria puede ser menor.
2. Contenido del Requerimiento: El burofax debe ser claro y conciso, incluyendo:

• Sus datos como comprador y los del vendedor.
• La referencia al contrato de compraventa y la fecha de su firma.
• La mención expresa del incumplimiento del plazo de entrega y la fecha límite original.
• Una descripción clara de lo que usted exige:

• Conminar al vendedor a cumplir: Dar un plazo perentorio (ej., 10 o 15 días hábiles) para que entregue la vivienda.
• Advertir de las consecuencias: Informar de que, transcurrido ese plazo sin cumplimiento, se ejercerán las acciones legales que le asisten, incluyendo la resolución del contrato y/o la reclamación de daños y perjuicios.

• La cuantificación inicial de los daños y perjuicios si ya son evidentes.

Este requerimiento marca un antes y un después en el proceso y es fundamental para futuras reclamaciones judiciales.

Vías legales ante el incumplimiento: Cumplimiento forzoso vs. resolución del contrato

Una vez enviado el requerimiento y si el vendedor persiste en el incumplimiento, el Art. 1.124 del Código Civil le otorga al comprador la facultad de elegir entre dos vías principales:

Opción 1: Exigir el cumplimiento forzoso del contrato

Esta vía busca que el vendedor se vea obligado legalmente a entregar la vivienda tal y como se pactó.

• Cuándo elegirla: Si usted sigue teniendo un gran interés en adquirir la vivienda y el cumplimiento, aunque tardío, sigue siendo posible y satisfactorio.
• Procedimiento: Se interpondrá una demanda judicial ante los Juzgados de Primera Instancia, solicitando al juez que condene al vendedor a entregar la vivienda. Si el vendedor se niega a cumplir la sentencia, el propio juez podrá ordenar medidas para forzar el cumplimiento, incluso sustituyendo la voluntad del vendedor para otorgar la escritura pública.
• Indemnización: Además del cumplimiento, puede reclamar la indemnización por los daños y perjuicios sufridos a causa del retraso (Art. 1101 CC).

Opción 2: Resolver el contrato de compraventa

Esta vía implica dar por terminado el contrato, liberando a ambas partes de sus obligaciones y obligando a la restitución recíproca de las prestaciones. Es decir, el vendedor deberá devolver el precio pagado y el comprador renunciará a la vivienda.

• Cuándo elegirla: Cuando el retraso es tan grave que ha frustrado la finalidad del contrato, cuando ya no tiene interés en la vivienda (ej. necesitaba la casa para una fecha concreta y ya no le sirve), o cuando el incumplimiento es tan significativo que prefiere desvincularse de la operación.
• Requisitos para la resolución: El incumplimiento debe ser grave y esencial, es decir, que frustre el fin económico del contrato. Un mero retraso de unos días que no cause perjuicio mayor podría no justificar la resolución, pero un retraso de varios meses o años sí.
• Procedimiento: También se interpondrá una demanda judicial solicitando la resolución del contrato.
• Indemnización: Al igual que en la opción de cumplimiento, la resolución del contrato también da derecho a reclamar la indemnización por los daños y perjuicios sufridos (Art. 1101 CC). La STS 123/2020 y otras sentencias reiteran que el incumplimiento del plazo de entrega es un motivo habitual de resolución contractual.

La elección entre una u otra opción dependerá de sus intereses, la gravedad del retraso y la viabilidad del cumplimiento. Un abogado especializado le ayudará a evaluar la mejor estrategia.

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Indemnización por daños y perjuicios: Cómo calcularla y reclamarla

El Art. 1.101 del Código Civil es la base legal para reclamar indemnización: «Quedan sujetos a la indemnización de los daños y perjuicios causados los que en el cumplimiento de sus obligaciones incurrieren en dolo, negligencia o morosidad, y los que de cualquier modo contravinieren al tenor de aquéllas.»

Para reclamar una indemnización, deberá probar:

1. El incumplimiento: El retraso en la entrega de la vivienda.
2. El daño: Los perjuicios económicos o morales sufridos.
3. El nexo causal: Que esos daños son consecuencia directa del retraso.

Los daños y perjuicios pueden incluir:

• Daño emergente:

• Alquileres pagados: Si tuvo que seguir pagando alquiler de su vivienda actual o buscar una temporal por no poder mudarse.
• Gastos de mudanza y almacenaje: Si tuvo que trasladar sus enseres o guardarlos en un trastero.
• Intereses hipotecarios: Intereses de un préstamo hipotecario que ya está pagando por una vivienda que no puede disfrutar.
• Gastos de asesoramiento legal o pericial en los que haya incurrido.

• Lucro cesante:

• Ganancias que haya dejado de obtener por no poder usar la vivienda (ej. si la iba a alquilar o a usar para un negocio).
• Este tipo de daño es más difícil de probar y exige una prueba rigurosa de las ganancias que razonablemente se habrían obtenido.

• Daño moral:

• Aunque es más subjetivo, la jurisprudencia ha reconocido la indemnización por daño moral en casos de retrasos prolongados o incumplimientos que generen gran ansiedad, frustración o alteración de la vida personal. La cuantía dependerá de la gravedad del perjuicio.

¿Cómo calcularla y reclamarla? Es fundamental recopilar todos los documentos (contratos de alquiler, facturas, recibos, etc.) que demuestren los gastos adicionales incurridos. Un perito puede ayudar a cuantificar el daño económico si es complejo. Esta cuantificación se incluirá en la demanda judicial.

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Alternativas al juicio: Mediación y arbitraje

Antes de iniciar un proceso judicial, que puede ser largo y costoso, es recomendable explorar vías alternativas de resolución de conflictos.

La mediación como vía extrajudicial

La mediación es un proceso voluntario donde las partes, asistidas por un mediador imparcial (neutral y profesional), intentan alcanzar un acuerdo que ponga fin a la controversia.

• Ventajas:

• Flexibilidad y confidencialidad: El proceso es menos formal y todo lo que se diga es confidencial.
• Menos coste y tiempo: Generalmente, es más rápida y económica que un juicio.
• Control del resultado: Las partes son quienes deciden el acuerdo final, no un juez.
• Mantiene la relación: Ayuda a evitar el desgaste de un litigio.

• Marco Legal: La Ley 5/2012, de 6 de julio, de mediación en asuntos civiles y mercantiles, regula este procedimiento en España.
• Cuándo usarla: Es una excelente opción si hay voluntad de diálogo por ambas partes y un margen para negociar soluciones, incluso si el contrato no lo establece.

El arbitraje como mecanismo de resolución

El arbitraje es un método de resolución de conflictos donde las partes, de mutuo acuerdo, someten su controversia a la decisión de uno o varios árbitros, que dictarán un laudo. Este laudo tiene el mismo valor que una sentencia judicial y es de obligado cumplimiento.

• Cuándo usarlo: Si el contrato de compraventa incluye una cláusula arbitral (un pacto donde las partes se comprometen a someter cualquier disputa futura a arbitraje). Si no hay dicha cláusula, ambas partes deben acordar someterse a arbitraje una vez surgido el conflicto.
• Ventajas:

• Rapidez: Suele ser más rápido que un proceso judicial.
• Especialización: Los árbitros pueden ser expertos en la materia (derecho inmobiliario, construcción), lo que garantiza una decisión más informada.
• Confidencialidad: El proceso y el laudo suelen ser confidenciales.

• Marco Legal: La Ley 60/2003, de 23 de diciembre, de Arbitraje, regula este procedimiento en España.

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Preguntas Frecuentes (FAQ)

¿Qué se considera un retraso «grave» para poder resolver el contrato?

No existe una definición legal exacta de «retraso grave», ya que la gravedad se valora caso por caso por los tribunales. Generalmente, se considera grave un retraso que frustra el fin económico del contrato. Esto significa que el retraso hace que la vivienda ya no cumpla el propósito para el que se adquirió. Ejemplos incluyen:

• Necesitar la vivienda para una fecha concreta (ej. por un traslado laboral, o por un matrimonio) y que el retraso haga imposible esa planificación.
• Retrasos de varios meses o años sin justificación.
• Retrasos que generen un perjuicio económico importante (ej., tener que pagar alquileres adicionales elevados).

Los tribunales suelen considerar el tiempo transcurrido, las causas del retraso y el perjuicio real sufrido por el comprador para determinar si el retraso es lo suficientemente grave para justificar la resolución del contrato según el Art. 1.124 CC.

¿Puedo negarme a pagar si el vendedor no cumple?

Sí, pero con matices. Si el vendedor incumple una obligación principal (como la entrega de la vivienda), el comprador puede aplicar la excepción de contrato no cumplido (exceptio non adimpleti contractus). Esto significa que usted no está obligado a cumplir su parte del contrato (el pago final) mientras la otra parte no cumpla la suya. 

Sin embargo, no puede negarse a pagar si su incumplimiento es leve o si usted ha sido el primero en incumplir. Esta negativa debe ser proporcionada al incumplimiento del vendedor y debe comunicarse formalmente. 

Es una medida de presión, pero su aplicación debe ser asesorada legalmente para evitar que se interprete como un incumplimiento suyo.

¿Qué pruebas necesito para reclamar el retraso en la entrega?

Para reclamar el retraso de manera efectiva, necesitará las siguientes pruebas:

• Contrato de compraventa: Esencial para demostrar el plazo de entrega pactado.
• Comunicaciones con el vendedor: Emails, cartas, mensajes, donde consten sus requerimientos, las respuestas del vendedor, y cualquier nueva fecha de entrega (si la hubo).
• Burofax de requerimiento: La prueba fehaciente de su notificación formal al vendedor.
• Documentación de los daños y perjuicios: Contratos de alquiler que demuestren pagos por vivienda alternativa, facturas de mudanza o almacenaje, justificantes de intereses hipotecarios pagados por la vivienda no entregada, etc.
• Informes periciales (si aplica): Si el retraso se debe a problemas graves de construcción, un informe técnico podría ser útil.

Cuantas más pruebas sólidas y documentadas tenga, más fuerte será su posición.

¿Qué pasa si el contrato no fija una fecha de entrega, sino un plazo estimado?

Si el contrato solo establece un plazo estimado o no fija ninguna fecha, la situación se vuelve más compleja, pero no sin solución. El Código Civil (Art. 1128) establece que «si la obligación no señalare plazo, pero de su naturaleza y circunstancias se dedujere que ha querido concederse al deudor, los tribunales fijarán la duración de aquél.»

En este caso, se entenderá que la vivienda debe entregarse en un plazo razonable según las características del inmueble, el tipo de obra y las costumbres del lugar. 

Si el vendedor excede ese plazo razonable, usted deberá primero requerirle que entregue la vivienda en un plazo determinado (mediante burofax) y, si no lo hace, podrá iniciar acciones legales para que sea un juez quien fije ese plazo o determine que ha habido un incumplimiento.

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Proteja sus derechos: Asesoramiento legal especializado

Un retraso en la entrega de vivienda es una situación que requiere una respuesta rápida, informada y estratégica. La complejidad de la legislación y la necesidad de probar los daños hacen que contar con el asesoramiento adecuado sea indispensable.

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